Denník N

Kupujete byt od developera? Čomu sa vyhnúť, aby ste neprišli o peniaze ani o byt ako mladá dvojica na vozíčkoch?

Šéf Realitnej únie Slovenskej republiky Attila Mészáros. Foto - archív Realitnej únie SR
Šéf Realitnej únie Slovenskej republiky Attila Mészáros. Foto – archív Realitnej únie SR

Aká vysoká má byť záloha a ako ju zaplatiť tak, že ju neukradnú? Radí šéf Realitnej únie Attila Mészáros.

ATTILA MÉSZÁROS sa narodil v roku 1971, vyštudoval právo a históriu na Univerzite Mateja Bela v Banskej Bystrici, od roku 1996 podniká v oblasti realít. Posledné tri roky je predsedom Realitnej únie Slovenskej republiky, čo je stavovská organizácia realitných kancelárií a realitných maklérov. Združuje približne 700 členov.

Nedávno bol medializovaný príbeh mladého páru na vozíčkoch, ktorý si chcel kúpiť byt, a dnes nemá ani peniaze, ani bývanie. Pohol tento prípad realitným trhom?

Otriasol dôverou v realitný trh, aj preto je našou povinnosťou napraviť čiastočne krivý obraz, ktorý vznikol. Ide o jeden prípad, ktorý je dosť medializovaný, na ten však pripadá možno desať prípadov, keď realitní makléri záujemcom o byt seriózne pomohli.

Nejde o jeden prípad, len v tejto konkrétnej kauze je poškodených takmer tridsať klientov. A internet je plný príbehov sklamaných klientov, kde zlyhali realitné kancelárie, respektíve ich makléri.

Je to možné, aj my situáciu vnímame tak, že poškodených len v tomto prípade bude pravdepodobne viac. Z nášho pohľadu je pritom jednoznačné, že tam pochybila realitná maklérka. Zodpovednosť developera je samostatná kapitola.

Situácia vznikla tak, že maklérka Henrieta Lukovicsová z RE/MAX Gold predložila páru zmluvu o budúcej zmluve od developera, v ktorej sa od neho žiadala záloha 80-tisíc eur, pričom si ani len nepreverila list vlastníctva. Na ňom nebol majiteľom bytu developer Zoltán Molnár, respektíve jeho firma, ale cudzia osoba.

V prvom rade urobila veľkú chybu maklérka, keď nepreverila právny stav nehnuteľnosti. Neviem, ako dlho mal mladý pár zmluvu k dispozícii, v každom prípade urobil chybu aj on, keď si ju nedal pozrieť odborníkovi. Ak ide o takú veľkú sumu, rozhodne si mal dať preveriť to, čo ide podpísať.

Kde?

U nejakého kompetentného právnika či advokáta.

Ak sa teda obrátim na realitnú kanceláriu, mám si ísť zmluvu, ktorú mi predloží, dávať overiť ešte aj advokátovi a znášať tak ďalšie náklady?

V tomto prípade zmluvu predkladal developer, teda predajca, a nie realitná kancelária. Tá robila v podstate len marketingové aktivity, smerujúce k predaju nehnuteľností, teda v prospech developera. Samotnú výrobu a tlač zmlúv zabezpečoval developer. Zdravý sedliacky rozum vtedy hovorí, že ako kupujúci musím mať na svojej strane niekoho, kto mi tie podklady pozrie a zhodnotí.

Za čo potom chce realitka províziu, ak si mám všetko preverovať sám? Ak nepreverí ani zmluvu a neupozorní ma, že je nevýhodná, v procese figuruje ako zbytočný prvok.

Treba si uvedomiť, že províziu takej realitke platí predávajúci, v tomto prípade developer, a nie vy. Samozrejme, to neznamená, že teraz možno maklérku vyviniť z pochybení, ktoré spravila. Informačne mala zabezpečiť aj druhú stranu, teda kupujúcich.

Ešte raz – ak realitka nie je férová k obom stranám a dáva klientom podpisovať absurdné zmluvy, ktoré jej predloží developer, nemá žiadny zmysel, aby ju niekto z kupujúcich oslovoval.

Realitka naozaj nemôže zodpovedať za záväzky zo zmluvy s developerom. Tú predsa vypracovala advokátska kancelária, ktorú si najal developer.

Čo je potom zmyslom realitky v celom procese? Naozaj len marketing? Veď to je hanba.

Áno, pri developerských projektoch realitky zabezpečujú zväčša len obchodnú časť, teda marketing. Iná vec je, že maklérka, ak mala také informácie, mala záujemcov informovať, že podpis takej zmluvy je rizikový. Rozdielna situácia je, ak realitná kancelária sprostredkúva predaj starších nehnuteľností, kde je rozsah služieb a kompetencií výrazne širší.

Je normálne, aby sa pri zmluve o budúcej zmluve platila záloha 80-tisíc eur pri celkovej cene bytu 147-tisíc eur, teda viac ako 50 percent? Lebo developer to dal do zmluvy a realitka ju predložila klientom s tým, že také sú podmienky. To už nehovorím o prípade, keď jeden zo záujemcov o byt v rovnakom komplexe zaplatil zálohu až 150-tisíc.

Štandardná záloha pri developerských projektoch je od 15 do 25 percent z celkovej ceny. Pri kúpe starších, teda už existujúcich bytov sa dáva záloha okolo tri percentá. Tieto peniaze však idú na účet realitky a tá ich u seba uschováva do času, kým sa celý proces neuzavrie.

V tomto prípade, žiaľ, šla celá záloha 80-tisíc eur na účet developera, a bola rozhodne neprimerane vysoká. Rozhodne tu teda nemožno hovoriť o bezpečnej úhrade kúpnej ceny.

Opäť teda pochybila realitka?

Jednoznačne mala klientom odporúčať notársku úschovu peňazí, prípadne vinkulovaný účet v banke. Nemohlo by sa tak stať, že peniaze dostane rovno developer a zmizne s nimi, lebo po zistení, že byt mu vôbec nepatrí a obchod nie je možné dotiahnuť do konca, by peniaze nezískal. Vrátili by sa mladému páru.

Mala Lukovicsová klientov upozorniť aj na to, že 80-tisícová záloha nie je štandardná?

Určite áno. Patrí to k bežnej starostlivosti o klientov. Hoci maklér zastupuje vždy len jednu stranu, mal by dbať o bezrizikový priebeh obchodu, čo je vždy na prospech aj druhej strane.

Lukovicsová pracuje pod značkou RE/MAX, vystupuje však ako franšízista siete RE/MAX Slovensko, čo je sieť samostatne riadených, finančne a právne nezávislých realitiek na Slovensku. Inými slovami, hoci sa prikryla svetoznámou značku, tá za jej chyby nezodpovedá. Nie je však neetické, keď známa značka tvrdí, že garantuje kvalitu a spoľahlivosť, ale v prípade zlyhania nižšej jednotky, ktorej za peniaze poskytla svoje meno, je z toho vonku?

Jednotlivé subjekty síce sú právne a ekonomicky samostatné, sú však aj zmluvne zviazané s franšízorom. Ten by mal mať vytvorené mechanizmy, ktoré by v prípade problémov, vyplývajúcich z nekorektného konania makléra, klienta uspokojili.

Ako sa teda mal zachovať Richard Churý, ktorý zastrešuje značku RE/MAX na Slovensku? Právne za konanie Lukovicsovej z RE/MAX Gold nezodpovedá, práve jeho spoločnosť ju však prikryla svojím menom a umožnila jej podnikať.

To je jedna z nevýhod subjektov, ktoré podnikajú pod jednou značkou, hoci sú právne nezávislé. Za prešľap jedného trpia všetci ostatní. Ľudia to nerozlišujú, RE/MAX vnímajú ako jednu firmu. O to viac sa mal riaditeľ  RE/MAX Slovakia snažiť vyriešiť kauzu okamžite. V hre bola serióznosť obchodnej značky. Mal ihneď vyvodiť osobnú aj ekonomickú zodpovednosť voči  „podriadenej“ pobočke RE/MAX Gold a Henriete Lukovicsovej.

Čo robíte v podobných prípadoch vy ako stavovská organizácia?

Riadime sa vnútornými predpismi – realitným kódexom a súvisiacimi smernicami. Pripomínam, že sme združenie, kde nie je členstvo zo zákona povinné. Máme preto veľmi limitované možnosti a dosah. RE/MAX Gold ani Henrieta Lukovicsová nikdy členmi Realitnej únie SR neboli.

To isté sa však môže stať aj vášmu členovi, máte ich sedemsto. Zaujíma ma, ako by malo vyzerať korektné ukončenie takéhoto problému.

Voči členom postupujeme v zmysle smernice o disciplinárnej zodpovednosti. Disciplinárna komisia vtedy koná priamo proti tomu, kto sa nekalého konania dopustil. Nerozlišujeme, či ide o franšízora, alebo firmu, ktorej poskytol licenciu.

Nekorektnej realitke môžeme udeliť najvyššiu pokutu päťtisíc eur, pri mimoriadne závažnom previnení nasleduje vylúčenie z našej organizácie. Pokutu, samozrejme, môžeme použiť na sanovanie škody, ktorá vznikla klientom.

Už ste tak niekedy urobili?

Taký prípad sme ešte nemali.

Nie každý kupujúci má dostatočné právne povedomie a internet, nehnuteľnosti nakupujú aj starí, chorí, prípadne mentálne jednoduchší ľudia. Na realitky sa obracajú práve preto, že si to netrúfajú zmanažovať sami. Ak pri developerských projektoch nemajú žiadnu zodpovednosť, uniká mi zmysel ich existencie. V tomto prípade je jasným vinníkom developer, bez súčinnosti s realitkou by však nemohol oklamať toľkých ľudí.

Treba rozlišovať predaj novostavieb  a predaj starších nehnuteľností. Pri predaji novostavieb vykonáva realitka len obmedzenú obchodnú, skôr inzertnú činnosť pre developera. Developeri odstrihávajú realitky od ďalších krokov, očakávajú od nich, že im budú na projekt len smerovať záujemcov. Realitky sú tu skôr reklamné agentúry.

Pri predaji starších nehnuteľností je situácia iná. Tu realitky poskytujú komplexné služby. Pokiaľ  mám správne informácie, Generálna prokuratúra SR má opäť preskúmavať celý prípad a bude zisťovať aj to, či bola realitná kancelária RE/MAX Gold len developerom nešťastne zneužitá, alebo jej zástupkyňa Henrieta Lukovicsová bola aj úmyselne súčinná.

Nesplnila si elementárne povinnosti. V televízii Markíza to potvrdil aj prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Ján Palenčár. Pripusťme, že Lukovicsová nekonala ruka v ruke s developerom Molnárom, hoci mala vedieť, že ten nemá peniaze a byty zakladá práve preto, aby si požičal od súkromných osôb, lebo banky ho odmietajú ďalej financovať, a že za všetkým je len jej nedbalosť. Keby bola vaším členom, bola by sankcionovaná?

Niet pochýb, že v takom prípade by naša disciplinárna komisia konala. Zachytil som však aj istú ústretovosť od spoločnosti RE/MAX. Predpokladám, že sa bude správať zodpovedne a v rámci obhajoby svojho dobrého mena urobí kroky, ktoré povedú k odškodneniu klientov.

To sa práve nedeje. RE/MAX zverejnil stanovisko k prípadu a, žiaľ, v niektorých formuláciách zavádza, na čo poukázali aj poškodení. Pozrime sa na reálnu ústretovosť RE/MAXu – poškodenému páru ponúkol, aby sa nasťahoval do daného bytu s tým, že neskôr, keď sa vyrieši ťarcha na liste vlastníctva, sa byt prepíše na nových majiteľov. Inými slovami, ponuka bola o tom, aby sa nelegálne nasťahovali do cudzieho bytu, zariaďovali si ho, inštalovali špeciálne zariadenia, napríklad stropné zdvíhacie zariadenie, ktoré vozičkári potrebujú, a to všetko bez istoty, že ich raz z bytu niekto nevyhodí, lebo sa prevod nepodarí. Vám to znie ako seriózna ponuka?

Ak je to tak, ako ste teraz povedali, tak to férová ponuka nie je.

Tvrdil mi to priamo pán Churý z RE/MAXu. Druhá ponuka vraj znela tak, že Churý, respektíve jeho firma si vezme na seba 80-tisícový úver, peniaze dá poškodeným a bude ho splácať. Problém je, že Churý túto ponuku nevie preukázať a ani by nemalo logiku, keby ju poškodení odmietli. Podľa nich znela inak – úver si mali vziať na seba poškodení a RE/MAX by ho splácal. Inými slovami, zadlžili by sa ešte viac a nemali by žiadnu garanciu, že Churý úver naozaj splatí.

Toto je otázka skôr na riaditeľa RE/MAX Slovakia pána Churého a poškodených.

Spomínam to len na margo vášho očakávania. RE/MAX tiež v oficiálnom stanovisku k prípadu tvrdí, že investor poslal poškodeným 30-tisíc eur a podľa navrhnutej zmluvy mal zaslať ďalších 17-tisíc. Tú však odmietli podpísať. Ide o zavádzanie – páru síce prišlo 30-tisíc, ale nemá ich nijako zazmluvnené. Nemá teda oficiálne potvrdené, kto a prečo ich poslal, takže s nimi na radu právnika nesmie hýbať, lebo nie je isté, či ich niekto nebude žiadať späť. Keď poškodení jedného z odosielateľov požiadali, aby sa na danú sumu urobila zmluva, ani sa neozval. Navyše, žiadnych ďalších 17-tisíc za podpis zmluvy nebolo istých, bol to len nejasný predpoklad a neskôr sa to aj preukázalo – noví investori z projektu úplne vycúvali.

Opäť platí moja predchádzajúca odpoveď.

Chcem kúpiť rozostavaný byt od developera. Ako mám postupovať, aby som neprišiel o peniaze?

V prvom rade si musíte poriadne preveriť zmluvnú dokumentáciu, teda privolať k nej advokáta, ktorý sa tomu rozumie. V druhom rade si treba preveriť históriu a referencie developera. A tiež to, z akých zdrojov financuje svoje stavby. Zväčša to býva tak, že 70 percent financuje partnerská banka a zvyšných 30 percent sú vlastné zdroje. Seriózny developer to jasne uvádza aj na svojom webe.

Ak žiadna banka v projekte nefiguruje, je to podozrivé, lebo práve banky majú veľmi prísne kritériá na to, komu poskytnú úver. A keď tak už urobia, prísne sledujú aj finančné toky a nepriamo tak chránia aj peniaze kupujúceho.

Prečo všetky tie veci za mňa nepreverí realitka?

Urobí to, ak bude zastupovať vás. Ak však zastupuje developera, a ten ju aj platí, logicky obhajuje jeho záujmy.

Hovoríte, že mám dať advokátovi preveriť zmluvy s developerom. Lenže v praxi by to dopadlo tak, že keby som v nich žiadal zmeny, developer ma kamsi pošle a predá byt inému.

Áno, to by sa zrejme stalo. Vyplýva to z tlaku dnešného trhu, keď ľudia chcú bývať a nových projektov je málo. Ľudia sa v pohode papierovo zaväzujú aj k bytom, ktoré budú skolaudované až o dva roky. A aj to nemajú garanciu, že sa tak stane, lebo do toho môže čokoľvek prísť.

V takom prípade treba zvážiť, či od nepružného developera nie je lepšie prejsť k pružnejšiemu. Dvadsaťpercentná záloha z ceny bytu je totiž naozaj veľká suma. Alebo treba trvať na tom, čo sme už spomínali – na notárskej úschove peňazí, respektíve na vinkulovanom účte v banke.

Tlak trhu však neumožňuje ani toto. Developeri totiž často stavajú za peniaze, získané zo záloh. Kto bude žiadať notársku úschovu až do kolaudácie a prepisu na katastri, toho developer vysmeje a nájde si iného záujemcu. 

Napriek tomu by som na tom trval, lebo je to dobrá garancia. Ak developer prelieva peniaze klientov z jedného projektu do druhého, prípadne ich zbiera, aby vôbec dostaval nehnuteľnosť, znamená to, že nie je v najlepšej finančnej kondícii. Je mi však jasné, že realita trhu je často iná.

RE/MAX dal prípad posúdiť ombudsmanovi, ktorého si sám najal. Je v poriadku, ak prípad posudzuje niekto, koho platí práve firma, na ktorú prišla sťažnosť? V tomto prípade to šlo na náklady RE/MAX Gold. Kde je tam záruka, že to ombudsman posúdi objektívne?

Tento model naozaj nie je práve najšťastnejší. Logiku by malo, ak by sa ombudsman RE/MAXu zaoberal len riešením interných konfliktov vo vnútri RE/MAXu.

Nemala by byť každá realitka poistená na neúmyselne spôsobené škody klientom?

Realitky sa poistiť môžu. Žiaľ, nie je to povinné.

Koľko sťažností ako stavovská organizácia riešite od klientov, ktorí sa cítia poškodení konaním realitnej kancelárie?

Riešime približne desať podnetov ročne, vrátane podnetov navzájom medzi členmi.

Dosť málo. Máte dostatočnú autoritu?

Snažíme sa o to. Dobre si však uvedomujeme, že realitný trh na Slovensku nie je v poriadku. Robiť makléra môže hocikto, živnosť na to získate pomerne rýchlo. Aj prípad vyššie spomínaného páru na vozíčkoch preto vnímame ako systémové zlyhanie.

V čom je rozdiel medzi Národnou asociáciou realitných kancelárií Slovenska a Realitnou úniou Slovenskej republiky?

Členstvo v Realitnej únii sa viaže vždy na osobu, najmä kvôli individuálnej zodpovednosti a osobnejšiemu vzťahu. V NARKS-e sa viaže na celú kanceláriu. Rozdiel je tiež v počte členov. Realitná únia má viac ako 700 členov a NARKS menej ako 200. Rozdiely sú aj vo výhodách, ktoré jednotlivé organizácie poskytujú svojim členom. Je však možné byť členom oboch združení naraz.

Vravíte, že realitného makléra dnes u nás môže robiť takmer hocikto?

Áno, to je pravda, v zásade ide o voľnú živnosť. Chceme, aby sa do zákona dala osobitná živnosť a podmienky, ktoré treba na jej získanie splniť. Kým nemáme jasné definície, nie je sa od čoho odpichnúť, lebo slovenská legislatíva dnes pojem realitný maklér vôbec nepozná.

V praxi to teraz funguje tak, že bez ohľadu na vzdelanie a schopnosti si ohlásite voľnú živnosť, nadviažete spoluprácu s realitkou a večer už môžete radiť klientom, ako a za čo majú predať ich nehnuteľnosť.

O realitnom trhu pritom nemusíte nič vedieť. Pohybuje sa na ňom veľké množstvo dočasných maklérov, ktorí len skúšajú toto povolanie, kým si nenájdu iné.

Ak chcem mať priamo vlastnú realitku, aké sú podmienky?

Živnostenský zákon vyžaduje vysokoškolské vzdelanie architektonického, ekonomického, stavebného alebo právneho smeru, prípadne stredoškolské vzdelanie s maturitou a päť rokov praxe v odbore.

Ak teda máte gymnázium s maturitou, alebo ste cukrár s maturitou a päť rokov ste robili makléra, môžete si založiť aj vlastnú realitku.

Ide o veľmi deravú formuláciu živnostenského zákona, ktorá sa v praxi obchádza viacerými spôsobmi. Mať realitku ešte v ten istý deň, ako sa rozhodnete, nie je preto problém. Túto nešťastnú formuláciu nám vytkla aj Európska komisia.

Čo konkrétne by mal priniesť zákon, ktorý presadzujete už tri roky?

Najskôr treba jasne zadefinovať, kto je kto a aké podmienky musí spĺňať na to, aby mohol podnikať s realitami – byť maklérom alebo prevádzkovateľom realitnej kancelárie.

Žiadame, aby títo ľudia mali odbornú spôsobilosť, teda preskúšavanie pred štátnym orgánom, jasné definovanie informačných povinností voči predávajúcim aj kupujúcim, a tiež definovanie bezpečnej úschovy finančných prostriedkov klientov.

K tomu žiadame povinné poistenie realitiek za škody, ktoré môžu potenciálne spôsobiť, a tiež vytvorenie verejného zoznamu maklérov a ich príslušnosti k realitným kanceláriám. Ak k vám niekto príde domov na obhliadku a predstaví sa, musíte mať možnosť nájsť si na internete, pre koho v skutočnosti pracuje. Samozrejme, žiadame aj to, aby zákon obsahoval sankcie.

Problém je, že mnohé veci vo vašej brandži súvisia s charakterom a morálkou človeka. Niekto môže mať vzdelanie, odbornú spôsobilosť a neviem čo, ak je však raz chrapúň, aj tak budú existovať poškodení klienti. Navyše tým vlastne chcete obmedziť konkurenciu, čo bude mať za následok zvýšenie cien vašich služieb.

Tak to nevnímame. Treba vnímať iný rozmer – ochranu spotrebiteľa, požadovanú aj Európskou úniou. Tá môže byť garantovaná len pri jasných pravidlách a vylúčení neschopných a neslušných z trhu.

V každom povolaní nájdete ľudí, ktorých vnútorné hodnoty môžu byť pohnuté. Nechať však bez akýchkoľvek pravidiel oblasť, kde sa nakladá s celoživotnými úsporami ľudí, je pre ľudí aj štát veľký hazard. Za 25 rokov sa náš realitný trh nikam nepohol. Riešime tie isté problémy a poškodených klientov. Samoregulácia, neviditeľná ruka trhu, tu teda zjavne nefunguje.

Riskovanie s celoživotnými úsporami ľudí preto treba obmedziť normatívnym zásahom štátu. Tak ako sa to chystá v Českej republike a je bežné v krajinách západnej Európy.

Ak budem chrapúň, pokojne prejdem aj cez nový zákon a ochranu spotrebiteľa vám naruším. Svet nie je dokonalý.

Tento zákon by však nepochybne zúžil skupinu neférových realitných sprostredkovateľov. Kvalita služieb by naisto stúpla, mnohí nekalí podnikatelia by sa z tohto trhu stiahli, lebo by neboli schopní splniť náročné podmienky. Ostali by tí najlepší.

V konečnom dôsledku by sa to vyplatilo najmä klientom. Skúsenosti zo zahraničia potvrdzujú, že legislatíva, ktorá prispeje ku kultivácii a profesionalizácii realitného trhu, nemá takmer žiaden vplyv na zmenu cien služieb. Konkurenčný boj medzi realitkami ostane naďalej, akurát bude korektný a v medziach zákona.

🗳️ Ak chcete podporiť našu prácu pred druhým kolom volieb aj nad rámec predplatného, môžete to urobiť aj darom.🗳️

Máte pripomienku alebo ste našli chybu? Prosíme, napíšte na [email protected].

Rozhovory

Slovensko

Teraz najčítanejšie