Ceny bývania rástli najrýchlejšie za tri roky, bublina to stále nie je

Ceny bývania narástli v treťom štvrťroku najrýchlejšie za posledné tri roky. Ešte stále to podľa Národnej banky Slovenska neukazuje na realitnú bublinu. Minulosť však ukazuje, že nafúknuť sa dokáže pomerne rýchlo.

Podľa údajov centrálnej banky sa ceny bývania v treťom kvartáli významne rozbehli, medziročne stúpli až o 9,7 percenta. Toto číslo čiastočne ovplyvnilo, že práve pred rokom v lete ceny bývania mierne poklesli. Porovnávacia báza bola teda o čosi nižšia.

Ako rastú ceny bývania:

• Priemerná cena bývania dosiahla už 1 603 eur za meter štvorcový, za štvrťrok stúpla o 47 eur.
• Najviac zdraželo bývanie v Bratislavskom kraji, o 76 eur na meter štvorcový. V hlavnom meste tak stojí aj viac ako dvojnásobok v porovnaní s ostatnými regiónmi.
• Oproti vrcholu, ktorý dosiahli nehnuteľnosti pred krízou 2008 – 2009, sú priemerné ceny v Bratislave o viac ako šesť percent vyššie. A v Nitrianskom kraji dokonca už o jedenásť.

Bublina nie je, ale nafúknuť sa vie rýchlo

Národná banka Slovenska ešte stále hovorí, že nejde o žiadnu cenovú bublinu na realitnom trhu. Podľa jej kompozitného indexu, ktorým bublinu po vzore UBS Swiss Real Estate meria, tunajší trh síce už dlho nie je v rovnováhe a nachádza sa vyššie vo fáze vzostupu, no pred tým, ako vyskočí do bubliny, ešte musí prekonať pásmo značiace riziko.

Tak ďaleko slovenský realitný trh nie je a podľa NBS ani nemusí byť. Centrálna banka opakovane tvrdí, že trh je v inej situácii ako pred krízou, lebo aj príjmy obyvateľstva sa medzitým výrazne posunuli.

No len pre predstavu – keď NBS vytvorila kompozitný index a spätne namodelovala realitnú bublinu a jej prasknutie, ukázalo sa i to, ako rýchlo sa pred krízou dokázala nafúknuť a spľasnúť. Trvalo zhruba rok, kým sa trh z rovnováhy dostal do praskajúcej bubliny.

Zvýšenie indexu v treťom kvartáli podľa NBS spôsobil hlavne výraznejší rast cien bývania vo vzťahu k disponibilnému príjmu domácností.

Ceny rástli dvojciferne

Vo väčšine regiónov rástli ceny bývania dvojciferným tempom, výnimkou boli len Trnavský a Košický kraj. Košický kraj spolu s Bratislavským krajom sú pritom jediné, kde ceny nehnuteľností ešte nedosahujú historicky najvyššie hodnoty.

Rast cien ovplyvnili hlavne byty:

• Priemerná cena bytov sa v 3. štvrťroku zvýšila o 49 eur na 1 898 eur za meter štvorcový. Medzi štvrťrokmi vzrástla o 2,7 percenta a medziročne o 10,2 percenta.
• Najviac sa v lete zvýšila priemerná ponuková cena priestrannejších päťizbových bytov (o 5,6 percenta), najmenej štvorizbových bytov (o 1,5 percenta).
• Priemerná cena domov vzrástla o 42 eur na 1 247 eur za meter štvorcový. Oproti predchádzajúcemu štvrťroku vzrástla o 3,5 percenta a medziročne o 6,5 percenta.

Dostupnosť sa zhoršuje

• Keďže ceny bývania rastú výrazne rýchlejšie ako príjmy, klesá dostupnosť bývania.
• Najhoršia je vzhľadom na doterajšiu históriu v Prešovskom kraji.
• Mierne zlepšenie dostupnosti je v Žilinskom kraji, Banskobystrickom kraji, Trnavskom kraji a Trenčianskom kraji.

Dopyt po bývaní by mal podľa analytikov NBS Mikuláša Cára a Romana Vrbovského pretrvávať aj v nasledujúcich štvrťrokoch. Jeho uspokojovanie bude do značnej miery závisieť od dostupnosti úverových prostriedkov na obstaranie bývania. V nasledujúcich štvrťrokoch preto podľa nich možno očakávať ďalší, ale pravdepodobne miernejší rast priemernej ceny bývania.