Čo robiť, keď vám mesto ponúkne pozemok pod vašou bytovkou

Desiatky, možno až stovky tisícok majiteľov bytov žijú doteraz v neistote, či a kedy sa ozve majiteľ pozemku, na ktorom stojí ich bytovka, a začne si od nich pýtať peniaze. Nezriedka je vlastník neznámy, no čo ak sa predsa len raz ozve?

Úplnú istotu nemajú ani ľudia, ktorých bytové domy stoja na pozemkoch ich mesta. Len v Bratislave sú takých domov tisícky. Aj v týchto dňoch dostali mnohí ľudia, ktorí v nich žijú, od mesta ponuku, aby si pozemky pod bytovkou kúpili.

Cena za podiel na pozemku pritom nie je vždy symbolická. Napríklad za trojizbový byt v klasickej bytovke v Bratislave môže vyjsť aj na tisíc eur.

Otázka teda stojí: Zaplatiť a mať už navždy pokoj alebo veriť, že mesto pozemok nepredá nikomu inému a ani nikdy nebude pýtať neprimerane viac?

Pozemok si nemusíte kúpiť

Mesto Bratislava oslovuje vlastníkov bytov s návrhom na odkúpenie pozemkov tradične cez firmu H-Probyt. Cenu za prevod pozemku si Bratislava tak ako iné mestá neurčuje sama, ale podľa zákona z roku 1993.

Podľa neho maximálna cena za pozemok pod bytovým domom závisí napríklad aj od toho, či ste si byt kúpili od obce, družstva alebo od súkromníka.

V Bratislave dostávajú ponuky na odkúpenie pozemkov od mesta ľudia v bytovkách, kde o tom dá mestu vedieť aspoň jeden človek. Raz za čas ponuky pre niekoľko ulíc schváli mestské zastupiteľstvo, ale nikdy to nebýva predmetom sporu poslancov.

Ponuka od firmy H-Probyt prichádza Bratislavčanom listom, v ktorom je aj termín možného podpisu kúpnopredajnej zmluvy k pozemku. Kto ten termín nestihne, o nič nepríde. Mesto vysvetľuje, že sa nič nestane, ak na ponuku nebude vlastník bytu reagovať vôbec.

Potvrdzuje to aj právnik. „Zákon neurčuje povinnosť vlastníka bytu odkúpiť si spoluvlastnícky podiel na pozemku, na ktorom bytový dom stojí,“ hovorí Milan Červenka, advokát spolupracujúci s TaylorWessing e/n/w/c advokáti.

Dátum na pozvánke od H-Probyt je tam len pre to, aby sa zjednodušila organizácia obchodu s tými, ktorí si kupovať pozemok chcú. Bežne nastáva situácia, že časť vlastníkov bytov v dome si pozemok kúpi, časť nie.

Ľudia, ktorí neprijmú ponuku mesta, riskujú len to, že časom sa zákon zmení. V súčasnosti o tom nie je žiadna debata, ale vylúčené to nie je.

Kto teda chce mať všetko na poriadku a má peniaze, mal by si podiel na pozemku od svojho mesta alebo obce kúpiť. Ak teraz peniaze nemá, môže o to požiadať mesto aj neskôr.

Môže sa ozvať súkromník?

Vlastníkom alebo spoluvlastníkom pozemkov pod bytovkami nie je vždy iba mesto. Môže to byť aj súkromník alebo neznámy vlastník.

Ak si aj majiteľ bytu odkúpi svoj podiel na pozemku od mesta, raz sa môže ohlásiť aj druhý vlastník pozemku. V Bratislave už také prípady boli.

„Problém môže vzniknúť, ak vlastník pozemku bude žiadať od vlastníkov bytov odmenu za takzvané právo zodpovedajúce vecnému bremenu v neprimeranej výške, o ktorom hovorí zákon,“ vysvetľuje Červenka.

Majiteľ pozemku si teda môže pýtať primerané peniaze za to, že musí strpieť, že na jeho pozemku stojí bytový dom. Zákon majiteľovi pozemku nárok na náhradu priznáva – ak o ňu požiada a cena nie je premrštená.

Advokát a poslanec za bratislavskú mestskú časť Ružinov Ján Buocik nesúhlasí. Myslí si, že majiteľ pozemku by na súde s takou požiadavkou zrejme neuspel.

Prečítajte si

Advokát: Právo vlastníka pozemku pod bytovkou na finančnú náhradu je už premlčané

Existuje totiž rozhodnutie Ústavného súdu, ktoré hovorí, že právo na finančnú náhradu si vlastník pozemku, na ktorom stojí bytový dom, mohol uplatniť iba do 1. septembra 1996.

Rozhodnutie sa týka sporu, v ktorom majiteľ pozemku pod bytovým domom v Prešove požadoval od vlastníkov bytov odmenu. V tomto konkrétnom prípade súd konštatoval, že právo na odmenu si mala uplatniť jeho právna predchodkyňa. A toto rozhodnutie, teda judikát, sa využíva v našej súdnej praxi.

„Judikáty nie sú zdrojom práva. Na druhej strane, ak je vo veci nález Ústavného súdu alebo Najvyššieho súdu, berie sa to za ustálenú súdnu prax. Samozrejme, ak by sa našlo iné zdôvodnenie, aj súd nižšej inštancie by mohol rozhodnúť inak. Moja 10-ročná advokátska skúsenosť v tejto veci je taká, že ľudí (sudcov), ktorí sú ochotní si k tomu sadnúť, nie je veľa,“ hovorí Buocik.

Prihliada sa aj na to, že väčšina bytoviek bola postavená v 50. rokoch, prípadne 70. rokoch. Nejde teda z tohto pohľadu o bežnú situáciu.

Predaj pozemku inému

Otázne je aj to, či mesto alebo iný vlastník pozemku môže predať pozemok niekomu inému okrem vlastníkov bytov.

Advokát Červenka vysvetľuje, že zákon všeobecne neupravuje predkupné právo vlastníka bytu, pokiaľ ide o pozemky pod bytovými domami.

„Tým, že neexistuje predkupné právo, vlastník pozemku nie je povinný ponúknuť pozemok vlastníkom bytov,“ hovorí Červenka. Vlastník pozemku ho teda môže ponúknuť priamo tretej osobe bez toho, aby ho najprv ponúkol vlastníkom bytov.

Mesto Bratislava niečo také vylučuje. Garantuje, že vždy oslovia len vlastníkov bytov.

Niektoré pozemky však patria aj mestským častiam. Teoreticky, ak by poslanci rozhodli o predaji pozemkov pod bytovkami, musel by to ešte schváliť primátor mesta.

„Ak sa to aj v minulosti niekedy stalo, neviem si predstaviť, že by si to mestskí poslanci zobrali na svoju zodpovednosť,“ vylučuje takúto možnosť Buocik.

Rieši sa to aj v iných mestách

Štatistiky počtu bytov s nevysporiadanými pozemkami nie sú. No pozemky pod bytovkami riešia viaceré mestá na Slovensku.

„Niektoré samosprávy tieto pozemky dávajú do dlhodobého nájmu, iné ich predávajú. Postup, ktorý si zvolia, závisí aj od majetkovo-právneho vysporiadania pozemkov, teda či samospráva je jeho absolútnym alebo iba čiastkovým vlastníkom,“ hovorí šéf Združenia miest a obcí Slovenska Michal Sýkora.

Mesto Martin odpredalo pozemky pod bytovými domami vlastníkom bytov pred ôsmimi rokmi. Primátor Martina Andrej Hrnčiar hovorí, že ich vtedy oslovili správcovské organizácie, aby sa to dalo do poriadku.

„Vo všeobecnosti takých bytov nie je veľa,“ hovorí Milan Grejták z Mestského úradu v Prešove. No je to preto, že Prešov vysporiadal pozemky vo vlastníctve mesta pod bytmi v rokoch 2002 až 2003.

„Mesto Žilina má záujem doriešiť vysporiadanie pozemkov pod obytnými domami. Proces vysporiadavania pozemkov pod obytnými domami však postupuje pomalším tempom, ako by si mesto želalo,“ povedal hovorca mesta Pavol Čorba.

V Žiline sa to týka rádovo stoviek až tisícok vlastníkov bytov. „Často narážame na značnú názorovú nejednotnosť vlastníkov bytov,“ hovorí Čorba.