Advokát: Právo vlastníka pozemku pod bytovkou na finančnú náhradu je už premlčané

Advokát a bratislavský mestský poslanec za Ružinov JÁN BUOCIK vysvetľuje, či si môžu vlastníci pozemkov pod bytovými domami pýtať od vlastníkov bytov odmenu a či by uspeli na súde.

Koľkí vlastníci bytov v Bratislave nie sú zároveň majiteľmi pozemkov, ktoré sú pod bytovým domom?

Odhadujem, že v Bratislave nemá vysporiadané pozemky pod svojimi bytovými domami zhruba 30 až 40 percent bytov. Je naozaj veľa ľudí, ktorí si kúpili byt spolu s podielom na spoločných priestoroch, ale nie pozemok, lebo ten nebol vysporiadaný. Buď tam boli cudzí vlastníci, alebo parcela nebola vôbec zapísaná v katastri nehnuteľností.

Ako je možné, že pozemky pod bytovými domami majú toľko rôznych vlastníkov, ktorí nevlastnia byty?

Všeobecne je to výsledok socializmu, keď ochrana vlastníckych práv nebola prioritou. Tu v Bratislave, napríklad v Petržalke a v Ružinove v častiach Pošeň a Ostredky, to boli pozemky, ktoré boli po vojne vo veľkom konfiškované pôvodným odsunutým nemeckým vlastníkom. Tieto pozemky boli neskôr pridelené novým vlastníkom, ale v 50. rokoch im ich štát zase zobral a zoštátnil ich. Po páde komunizmu sa k nim pôvodní vlastníci alebo ich dediči prihlásili. Štát im pozemky vrátil a zapísali sa do katastra.

Môžu si majitelia pozemkov pýtať od vlastníkov bytov peniaze za to, že bytový dom stojí na ich pozemkoch?

Na pozemky pod bytovými domami je zo zákona zriadené vecné bremeno. Je, samozrejme, za náhradu. Zákon totiž obmedzil vlastníka pozemku tým, že je povinný strpieť, že na jeho pozemku je postavený bytový dom. Ale judikát Ústavného súdu hovorí, že právo na finančnú náhradu za toto vecné bremeno bolo možné uplatniť iba do 1. septembra 1996. To znamená, že sa právo premlčalo v trojročnej lehote, odkedy bol účinný zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Kto si nárok na náhradu za vecné bremeno uplatnil do roku 1996, ten bol v tom konaní úspešný. Ale všetci ostatní nie. Konštatujem, že vlastníkovi bytu, ak nevlastní pozemok pod bytovým domom, nehrozí podľa súčasnej ustálenej judikatúry žiadne riziko.

Prečítajte si

Čo robiť, keď vám mesto ponúkne pozemok pod vašou bytovkou

Znamená to, že vlastník pozemku musí majiteľov bytu pustiť do bytovky, musí im dovoliť postaviť lešenie, lebo idú dom zatepľovať, a zároveň si nemôže pýtať odmenu za to, že bytový dom stojí na jeho pozemku?

Právo vlastníka pozemku na finančnú náhradu je už premlčané. Stačí, aby vlastník bytu vzniesol námietku premlčania. O nájomnom sa tu ani baviť nemôžeme, lebo vzniká na základe nájomnej zmluvy.  Pokiaľ ide o zateplenie, majiteľ pozemku vás obmedziť môže. Vy ste ako vlastník bytu chránený vecným bremenom, ktoré sa vzťahuje na pozemok pod bytovým domom a priľahlým pozemkom. Ale pokiaľ idete stavať k domu, čo nemá priľahlý pozemok, lešenie, ktoré má šírku trebárs meter, na pozemok okolo domu sa už vecné bremeno nevzťahuje. Musíte sa s majiteľom pozemku dohodnúť. Zvykne sa to riešiť nájomnými zmluvami.

Vlastník pozemku, na ktorom je bytový dom, nemôže žiadať od vlastníkov bytu ani jednorazovú náhradu?

Presne tak. Má to ešte jednu absurdnú polohu, že keď ste vlastníkom pozemku, máte povinnosť platiť daň z nehnuteľnosti. A ešte som sa nestretol s tým, že by vlastník pozemku pod bytovým domom bol od tejto povinnosti oslobodený. To znamená, že vlastník pozemku platí daň z nehnuteľností za ľudí, ktorí tam majú postavený panelák. Nikto to nepôjde žalovať, lebo na súdnych poplatkoch presúdi podstatne viac, ako je samotná výška dane.

Ak teda vlastník bytu dostane ponuku na kúpu pozemku pod bytovým domom, nestane sa nič, keď ju bude ignorovať?

Áno, je to tak. Terajšia judikatúra konštatuje, že nárok majiteľa pozemku na prípadnú odmenu je premlčaný. Za súčasného právneho stavu to súdy inak nerozhodnú. Týka sa to všetkých vlastníkov pozemkov, na ktorých stoja bytové domy so štyrmi a viacerými bytmi.

Aká môže byť motivácia niekoho, kto sa rozhodne kúpiť si pozemky pod bytovými domami a nevlastní tam byt?

Poznám prípad z Ružinova, kde konkrétna fyzická osoba kúpila pár štvorcových metrov pod bytovými domami a súčasne kúpila aj pozemky medzi domami. Nemyslím si, že by mal niekto motiváciu kupovať pozemky pod domami a nie medzi nimi. Ak je medzi domami dostatočný priestor, má splnené všetky požiadavky na výstavbu, vyriešenú otázku dopravy, môže tam začať stavať. Takto vznikajú zahusťovačky sídlisk. V Bratislave často chýbajú detailne spracované územné plány zón, čo mu situáciu zľahčuje.

Ak si vlastník bytu nekúpi pozemok od mesta, môže ho mesto predať inému súkromníkovi?

Ak sa to aj v minulosti niekedy stalo, neviem si predstaviť, že by si to mestskí poslanci zobrali na svoju zodpovednosť. Má to aj iný rozmer. Tvrdím, že mesto by pozemky pod bytovými domami ani nikdy nemalo ľuďom predávať.

Prečo?

Pre mesto je to, samozrejme, finančný prínos, ale nie je to veľa a škody pre urbanizmus a rozvoj mesta sú väčšie. Životnosť ružinovských panelákov je pár desiatok rokov, možno o 50 rokov pôjdu dole jeden po druhom. A vy vďaka rozdrobenej vlastníckej štruktúre nebudete vedieť v Ružinove postaviť domy v tých istých uliciach, ako ich poznáte dnes, lebo to nedáte dokopy. Potom zasiahne štát a zase vymyslí, ako zákonom obmedziť vlastnícke právo ľudí.