Denník N

Kým štát pripravuje schému nájomných bytov, sporiteľňa predáva sociálne dlhopisy na byty pre zraniteľných

Michal Orlovský, šéf Erste Private Banking. Foto - Slovenská sporiteľňa
Michal Orlovský, šéf Erste Private Banking. Foto – Slovenská sporiteľňa

Slovenská sporiteľňa začala predávať sociálne dlhopisy svojej dcéry Social Financing SK. Peniaze pôjdu na nákup ďalších nájomných bytov pre sociálne znevýhodnené skupiny. Kým štát pripravuje úplne novú schému nájomného bývania, najväčšia banka už fungujúci model má, vlani umožnila bývať v lacnejšom podnájme 44 ľuďom. Ďalšie byty pribudnú z peňazí od klientov, ktorí kúpou dlhopisu chcú pomôcť sociálne slabším. Vyzbierať plánuje 10 miliónov eur.

Správu bytov aj hľadanie ľudí, ktorí sa dostali do ťažkej životnej situácie a potrebujú pomoc, má na starosti spoločnosť Dostupný domov, ktorú sporiteľňa nepriamo vlastní cez Social Financing a Nadáciu SLSP. Ďalším akcionárom Dostupného domova je štát prostredníctvom Slovak Investment Holdingu. Táto jeho účasť však nie je súčasťou pripravovaného nájomného bývania, ktoré ohlasuje vicepremiér Štefan Holý.

Šéf privátneho bankovníctva Erste Private banking Michal Orlovský v rozhovore vysvetľuje, ako schéma nájomného bývania pod hlavičkou Slovenskej sporiteľne a jeho financovanie funguje a čo si myslí o pripravovanom projekte štátneho nájomného bývania. Sociálne dlhopisy sú na Slovensku nový pojem, podobne ako zelené dlhopisy, ktoré banky začali predávať len pred pár mesiacmi. Orlovský hovorí, prečo sú medzi investormi zelené investície čoraz viac obľúbené a prečo sa im darí zarábať viac. Aj to, v čom sú sociálne bondy iné a prečo nie je dôležité, koľko zarobia.

Takýto model financovania nájomných bytov je na Slovensku nový. Poznáte ho z Rakúska, odkiaľ pochádza materská skupina, alebo ste sa inšpirovali inde?

Erste Bank síce vyvíja intenzívne aktivity v sociálnej oblasti, čo je inšpirujúce, ale projekt vznikol u nás ako reakcia na potreby našich klientov, ktorí sa dostávali do ťažkých životných situácií. Ich príbehy boli impulzom na to, aby sme sa venovali dostupnému bývaniu.

Idea o spoločnosti Dostupný domov vznikla už v roku 2017, rok nato sme dohodli strategickú spoluprácu nielen s Nadáciou SLSP, ale aj so slovenským investičným holdingom (SIH) a samotná spoločnosť začala poskytovať služby v roku 2020. SIH je dcérou Slovenskej záručnej a rozvojovej banky, takže reprezentuje štát. Vlani Dostupný domov nakúpil približne 40 bytov, pomohli sme 44 klientom.

Tie sa kupovali z prostriedkov, ktoré do projektu na začiatku vložil SIH a Slovenská sporiteľňa? No štandardným financovaním má byť práve emisia dlhopisov? 

Prvé byty sa kupovali z kapitálu, sporiteľňa do Dostupného domova vložila dva milióny eur a SIH rovnako, menšiu časť prostriedkov dala aj naša nadácia. Ale od začiatku sme uvažovali o tom, že emisia dlhopisov by mala byť možná. Chceli sme, aby mohli naši klienti, ktorí majú dostatok finančných prostriedkov, jednoducho a priamo pomáhať ľuďom, ktorí to potrebujú a sú v ťažkej životnej situácii.

Investori na tejto investícii reálne prerobia, výnos nepokryje ani infláciu. Ako rozmýšľajú, keď pristúpia na takúto investíciu? 

Výnos tu skutočne nie je prvoradý. Je minimálny, na úrovni 0,15 percenta ročne a posledné dva roky je 1,4 percenta (pozn. dlhopis má splatnosť 10 rokov). Súhlasím, že to zďaleka nepokrýva infláciu. Lenže cieľom sociálneho dlhopisu je pomôcť ľuďom. Investor sa vzdá výnosu v prospech dobrej veci, ale kapitál mu ostáva. Nie je to charitatívny dar, ktorý už v budúcnosti neuvidí. Peniaze sa mu po desiatich rokoch vrátia. Výnos je tam symbolicky skôr preto, aby investor po roku vždy videl, že projekt úspešne funguje.

Akej veľkej časti výnosu sa investor vzdáva? 

Nie je to významné. Ale dôležité je niečo iné. Aj malá suma dokáže pomôcť ľuďom nájsť bývanie a tých, čo potrebujú pomoc, je veľa. Ak niekto rozmýšľa ako pomôcť, no doteraz nemal istotu, že jeho peniaze budú použité na správny účel, teraz ju môže mať. Za týmto projektom stojí Slovenská sporiteľňa, dávame do toho svoje meno a dohliadneme, aby boli peniaze použité na správny účel.

Predsa – porovnajme to nejakým klasickým dlhopisom, napríklad pri investícii za tisíc eur, pretože takýto nominál majú aj sociálne dlhopisy, alebo 10-tisíc eur.

Cieľom tohto dlhopisu nie je ponúknuť investorom výnos, ale možnosť zodpovedne investovať peniaze v prospech pomoci druhým. Preto im to nechceme ani komunikovať ako „porovnávačku“ s inými produktmi. Rádovo však ide o rozdiel na úrovni cca 0,30 % v porovnaní s komerčným dlhopisom, sociálny dlhopis však nemá žiadne vstupné poplatky a ani priebežné poplatky za správu.

Ak pri sociálnom dlhopise máte na posledné dva roky z desiatich natavené vyššie výnosy, je to odraz vašich očakávaní, že v tom čase budú úrokové sadzby na trhu vyššie? 

Je to odraz modelu fungovania projektu v pozadí. Nakúpime byty a budeme dostávať nájomné. Z toho budeme pokrývať náklady a vytvárať rezervu, aby sme vedeli vyplácať istinu. Na začiatku sú kupóny malé, aby sme z projektu odčerpávali najmenej peňazí. Ale potom by nájom mal zabezpečiť aj vyššie výnosy.

Budete sociálne dlhopisy predávať aj cez Georgea (pozn. internetbanking a mobilná aplikácia SLSP)?

Áno, už sú dostupné aj v Georgeovi, vrátane mobilnej aplikácie. Ale zameriavame sa najmä na tých investorov, ktorí majú dostatok prostriedkov. Takže prioritne ho budeme predávať cez private banking. Dlhopis síce bude obchodovateľný na bratislavskej burze, ale likvidita bude obmedzená. Nebudeme ako emitent ponúkať službu jeho odkupu. Preto túto investíciu smerujeme najmä na klientov, ktorí dokážu dodržať investičný horizont.

Pre koho je dostupné bývanie od sporiteľne? Z názvu vyplýva, že bude zvýhodnené. Ako?

Cielime na znevýhodnené osoby, ako sú týrané osoby s deťmi, rodiny v kríze s ohrozenou možnosťou bývania alebo deti z detských domovov po dovŕšení dospelosti a ďalšie znevýhodnené a zraniteľné skupiny obyvateľstva. V regiónoch po celom Slovensku sa spájame s neziskovými organizáciami, nadáciami, obcami a zisťujeme ich potreby. Robíme si vlastný prieskum potreby bývania, demografie, ekonomickej sily. Na základe toho nakupujeme byty a ponúkneme ich spolupracujúcim organizáciám. My priamo neuzatvárame vzťah s klientom, ide to cez lokálnu neziskovku či obec. Nájomné nie je na úrovni komerčného nájomného, je rádovo o 30 percent nižšie.

Môže za týchto podmienok Dostupný domov fungovať s vyváženým výsledkom?

Je to nastavené tak, aby to bol udržateľný projekt. Cash flow by mal pokryť náklady na správu bytov aj vyplácanie výnosov a po desiatich rokoch aj istinu dlhopisov. Postupne by sme chceli mať v správe stovky bytov, čo by mohlo pomôcť viac ako dvom tisíckam ľudí.

V čom je rozdiel, ak sa zvolí financovanie prostredníctvom dlhopisov a nie úverom? 

Umožníme aj klientom participovať na tom projekte. Pri úvere by sme do toho vstupovali sami a viazalo by nám to kapitál. Takéto financovanie je pre projekt výhodnejšie, no najmä je to vhodnejšie na šírenie myšlienky sociálnej podpory pre ľudí, ktorí pomoc potrebujú.

Kupujete novostavby či byty na sekundárnom trhu? Alebo ich získavate aj v dobrovoľných dražbách, ktoré organizuje sporiteľňa, keď jej klienti neplatia hypotéky? 

V dobrovoľných dražbách sme zatiaľ nezískali ani jeden byt. Kupujeme ich štandardne na sekundárnom aj na primárnom trhu. Snažíme sa, aby to bolo v zabehnutých lokalitách. Nechceme ich koncentrovať do jednej bytovky, do jedného vchodu. Chceme, aby štruktúra ľudí, ktorá tam býva, reprezentovala normálnu populáciu. Keď ľudia bývajú v normálnom prostredí, to ich motivuje.

Ako vnímate návrhy v oblasti nájomného bývania, ktoré pripravuje štát a vicepremiér Holý? 

V našom projekte už štát je ako spoluinvestor. Verím, že bude inšpiráciou pre vládu, ako rozvíjať aktivity v tejto oblasti.

Ak by sa štát nechal inšpirovať vaším projektom, čo by mal riešiť? Čo bolo kľúčové, s čím by mohol mať problémy?

Jedna vec je zabezpečiť na začiatok kapitál, financie. My sme v banke mali diskusiu o tom, akou sumou dokážeme tento projekt podporiť. To pre štát nemusí byť problém. Slovenská sporiteľňa tomu venovala dva milióny eur. Potom prišla séria malých krokov, príprav, ktoré môžu vyzerať ľahko, ale žiada si to úsilie a najmä nadšenie schopných ľudí, ktorí chcú projekt robiť. Najťažšie bolo všetko to skoordinovať a pozvať do toho dobre motivovaných ľudí.

Je dobrý nápad ťahať na tento účel prostriedky z dôchodkových fondov, tak ako s tým ráta Holého návrh pri štátnych nájomných bytoch?

Dôchodkové fondy dokážu pri konzervatívnych investíciách zabezpečiť len nízke zhodnotenie. Ak by tieto prostriedky mali pomôcť sociálnemu nájomnému bývaniu, prečo nie. Ale expozícia by mala byť primerane malá, nemala by presiahnuť päť percent spravovaných prostriedkov.

To môžu aj teraz? 

Dôchodkové fondy sú veľmi striktne regulované, musia zvažovať investície podľa rizika. V nejakej miere by to mohli urobiť aj teraz. Ale ak by to bola ich osobná aktivita, museli by vykonať významnú due diligence tých projektov, aby tam mohli zveriť prostriedky.

Mali by byť nájomné byty zvýhodňované nižšou DPH, tak ako to bolo v návrhu? Je to nevyhnutné, aby to mohlo fungovať? 

Ak by sa zmenila legislatíva v DPH, mohlo by to pomôcť, ale nezbúra to žiadne bariéry. Nie je to nevyhnutné. Ľuďom, ktorí to potrebujú, sa dá pomáhať aj teraz. A rozhodujúci je čas, jednoducho to treba robiť.

Foto – Slovenská sporiteľňa

Sociálne dlhopisy, ktoré ste začali predávať, sú pre investorov podobne nový pojem, ako keď sa nedávno zjavili zelené dlhopisy. Čo majú spoločné?

Je to súčasť ESG projektu investovania. Zelené investície sú zodpovedné voči životnému prostrediu (E- environment), tie na nájomné bývanie sú S – social a G – governance . Ide v nich teda aj o to, že firmy nezneužívajú sociálne postavenie zamestnancov či detskú prácu.

Ako by sme mali vnímať zelené dlhopisy? Čo je na nich zelené? Bude vďaka nim planéta zelenšia? Ako zabezpečia menej škodlivých látok v ovzduší? 

Podporujú projekty zodpovedné voči životnému prostrediu. Napríklad ak sa bude budovať solárna elektráreň, môže sa financovať zo zelených dlhopisov. Rovnako sa z týchto peňazí môže financovať aj zateplenie bytovky. Nefinancujú sa z toho projekty, ktoré nie sú environmentálne zodpovedné. Ak by sme išli ťažiť ropu, zo zelených dlhopisov by to nešlo.

Tieto dlhopisy však nie sú kryté konkrétnymi úvermi. Ako má investor istotu, že sa v banke, kde sa zlievajú mnohé zdroje, nevyužijú na niečo nezelené? 

Audítor vždy preveruje, na čo boli zdroje použité. Navyše použitie musia mať aj v sprievodnej dokumentácii pri emisii. Dá sa to odsledovať.

Kto a na základe čoho rozhoduje, že tento projekt je zelený? 

Existujú agentúry, ktoré poskytujú certifikáciu toho, či projekt je a do akej miery je zelený. Mnohé projekty už majú ESG faktor.

Máme zelené dlhopisy, zelenú energiu, zelené hypotéky. Čo bol spúšťač toho, že sa zrazu sleduje, čo všetko je aké veľmi zelené? 

My nehovoríme len o zelených investíciách, ale o zodpovedných – voči životnému prostrediu, spoločnosti a ľuďom v spoločnosti. Otáčať sa to začalo vtedy, keď podpora zo strany svetových štruktúr začala byť smerovaná do týchto oblastí.

Čo vás však viac tlačí – regulátor, ktorý môže inak žiadať kapitál na zelené projekty, alebo investori, prípadne akcionári? 

Pre nás je motiváciou naša zodpovednosť, správna oblasť a presvedčenie, že aj bankový biznis sa dá robiť zodpovedne. A aj investovať sa dá zodpovedne. Je to naše vnútorné nastavenie.

Vzdávajú sa ľudia nejakého výnosu aj pri zelených investíciách?

Nie, v prípade našej nedávnej emisie boli zelené dlhopisy za štandardnú cenu. Rozdiel je v tom, že zelené dlhopisy boli pre profesionálnych investorov, asset managementy, dôchodkové spoločnosti alebo poisťovne. Sociálny dlhopis, ktorý aktuálne ponúkame, je pre fyzické osoby, ktoré chcú pomôcť a vzdajú sa časti výnosu.

Prečo silnie záujem investorov o ESG investície? 

Naozaj vnímame, že dopyt po ESG investíciách je čoraz silnejší. Klienti chcú mať istotu, že ich prostriedky nie sú použité na výrobu zbraní alebo podporu detskej práce. Vychádzajú zo svojich etických hodnôt a je to ich prirodzená požiadavka.

Zarábajú podobne ako bežné investície? 

Historickú výkonnosť majú dokonca lepšiu v porovnaní s ostatnými investíciami. Je to oblasť, ktorá je podporovaná zo strany európskych štruktúr a mnohých nadnárodných fondov. A zároveň je to oblasť, ktorá sa rýchlo technologicky rozvíja. Tu neplatí, že investor sa vzdáva výnosu. Práve naopak, ak sa rozhodol pre ESG, dosiahol vyšší výnos.

Je predpoklad, že by to tak malo byť aj ďalej? 

Do tejto oblasti idú veľké zdroje a technologický rozvoj je tu rýchlejší. Preto výkonnosť týchto investícií bola doteraz vyššia.

Tento článok pre vás odomkla Slovenská sporiteľňa, a. s.

Máte pripomienku alebo ste našli chybu? Prosíme, napíšte na pripomienky@dennikn.sk.

Dnes na dennike.sk

Banky a poisťovne

Bývanie

Investovanie a úvery

Ekonomika, Slovensko

Teraz najčítanejšie