Denník N

Mnohí si neskoro všimli, že úroky na hypotéky rastú, a pýtajú sa, čo majú teraz robiť, hovorí odborník na hypotéky Molnár

Foto N - Tomáš Benedikovič
Foto N – Tomáš Benedikovič

Hypotekárny špecialista Slavomír Molnár vraví, že veľa ľudí nezachytilo, ako úroky na hypotéky rastú, a teraz riešia, čo s tým. Momentálne je podľa neho najväčší záujem o fixácie úrokov na 7 a 10 rokov, ale nie každému sa oplatí fixáciu zmeniť.

Refinancovanie hypotéky už nepovažuje za najlepšie riešenie. „Ak klienti nerefinancovali hypotéku, keď boli 10-ročné fixy za 1 %, nevidím zmysel to robiť teraz.“

V rozhovore ďalej vraví:

  • komu sa neoplatí zmeniť kratšiu fixáciu za dlhšiu;
  • či je veľa žiadateľov, ktorým pre vyššie úroky nevyjde taká hypotéka, akú by chceli;
  • ktoré podmienky hypoték banky ešte sprísnili;
  • či si treba hypotéku poistiť a o koľko je možné každý rok znížiť jej výšku.

Predpokladám, že v posledných týždňoch takmer každý, kto má hypotéku, riešil, čo s úrokovou sadzbu, či zmeniť jej fixáciu alebo nie. Ako to vyzeralo na trhu?

Naozaj bolo veľmi rušno, čo ukazujú aj čísla. V marci podľa Národnej banky Slovenska (NBS) poskytli banky hypotéky za 2,9 miliardy eur, čo je dvoj- až trojnásobok štandardného objemu v minulosti. Niektorým ľuďom však ušiel pomyselný vlak s nízkymi sadzbami. Nezachytili, čo sa na trhu deje, respektíve ako rýchlo sa to deje. V týchto dňoch sa ozývajú s tým, že v práci od kolegov počuli o zvyšovaní sadzieb a či s tým niečo nemajú robiť aj oni. Štatistika NBS potvrdzuje, že klienti masívne nepredlžovali fixácie, siedmim z desiatich klientov skončí fixácia úrokovej sadzby počas najbližších troch rokov.

Naozaj si to niektorí všimli až teraz?

Áno. Existuje však veľká skupina ľudí, ktorá túto informáciu síce zachytila, ale nekonali promptne. V posledných rokoch sme žili v období, keď úroky len klesali, a tak získal ten, kto reagoval pomalšie a vyberal si z väčšej ponuky. A aj keď sa hovorilo o zvyšovaní úrokových sadzieb, nikto nepredpokladal, že to naberie takú rýchlosť. Od prvého zvýšenia úrokovej sadzby, ktoré 7. marca oznámila VÚB, sa do dnešného dňa zdvihli úrokové sadzby viac ako 30-krát.

Je teraz rozhodovanie najmä o tom, či si zafixovať úrok na 5 rokov alebo na 10 rokov?

Momentálne evidujem záujem len o fixácie na 7 a 10 rokov. Vzhľadom na to, že sa ešte očakáva nárast úrokových sadzieb, pri nových hypotékach to považujem za najlepšiu taktiku. Ak by úrokové sadzby začali znova klesať, klient si môže úrok znížiť prehodnotením. Ťažšie sa už hľadá taktika pri refinancovaní hypoték so zafixovanou sadzbou 0,5 až 1 % končiacou sa o 2 až 3 roky.

Ako by mali o tom uvažovať?

Keď mám byť úprimný, nie som presvedčený, že refinancovanie je teraz najlepšie riešenie. Ak má niekto úrok 0,4 % s viazanosťou ešte 2,5 roka, mám mu odporučiť, aby refinancoval hypotéku do inej banky s 10-ročným fixom za úrok 2,8 % a k tomu ešte zaplatil pokutu za predčasné splatenie? Väčší zmysel mi dáva nechať aktuálnu fixáciu dobehnúť a usporené peniaze si odkladať na mimoriadnu splátku hypotéky alebo ako rezervu na budúce splácanie.

Skúste to ešte vysvetliť.

Pri úroku 0,4 %, stotisíceurovom zostatku hypotéky a zostávajúcom čase splatnosti 25 rokov vychádza klientovi mesačná splátka 350 eur. Z tejto splátky ide na úroky len 33 eur a 317 eur na istinu. Pri rovnakých parametroch hypotéky, ale s úrokom 2,8 % pri 10-ročnej fixácii vychádza klientovi mesačná splátka 464 eur, pričom z tejto splátky ide na úroky až 233 eur a na splácanie istiny 230 eur. Ak klienti nerefinancovali hypotéku, keď boli 10-ročné fixy za 1 %, nevidím zmysel to robiť teraz.

Foto N – Tomáš Benedikovič

Ktoré banky už stopli refinančné úvery? Nedávno to bola ČSOB, pridali sa aj ďalšie banky?

ČSOB dočasne z kapacitných dôvodov pozastavila na mesiac schvaľovanie refinančných hypoték. V danom čase mali najvýhodnejší 10-ročný fix a dávali benefit v podobe vrátenia niekoľkých splátok, ktoré kompenzovali pokutu za predčasné splatenie z inej banky. Žiadostí sa im nakoniec nakopilo niekoľko tisíc, a keďže nechceli zdržiavať klientov, ktorí riešili kúpu nehnuteľnosti, dočasne sa rozhodli pre tento krok. Refinancovanie umožňujú všetky banky na trhu, otázkou je skôr jeho výhodnosť. Keď to prepočítame, mne už zmysel nedáva. Iná vec je konsolidácia úverov, čiže spojenie rôznych úverov (hypotéky, spotrebného úveru alebo medziúveru) do jedného, keď finálna splátka bude pre klienta nižšia.

Poďme ešte k úrokom. V ktorom momente je ponuka úrokovej sadzby pre banku záväzná?

Je to rôzne, uvediem konkrétne príklady. V Slovenskej sporiteľni je rozhodujúci deň, keď sa hypotéka schvaľuje. Vo VÚB je platná ponuka 30 dní. V Tatra banke ponuka platí 30 dní, dovtedy už musí byť hypotéka aj schválená a pracovník to musí odoslať na prípravu zmluvnej dokumentácie. Posledné dni sa však deje to, že Tatra banka v niektorých prípadoch upraví úrokovú sadzbu pri schvaľovaní o približne 0,2 %. V ČSOB je ponuka platná 7 kalendárnych dní, čo znamená, že do tohto obdobia musí byť spis klienta odoslaný na schvaľovanie.

Ako je to v menších bankách?

V Prima banke aj 365.bank je rozhodujúci deň schvaľovania, kým v mBank a UniCredit banke je rozhodujúci dátum odoslania žiadosti z pobočky.

Je teraz veľa žiadateľov o hypotéku, ktorým ju banka neschváli, hoci pred dvoma-troma mesiacmi, keď boli úroky nižšie, by ešte hypotéku dostali?

Nie že im banka hypotéku neschváli, ale schváli im menšiu výšku. Je to vtedy, ak zvýšenie úrokovej sadzby pri stresovom teste zníži záujemcovi rezervu na výšku splátok úverov. Osobne som sa v praxi nestretol s tým, že by to bol problém. Skôr sa začína zvyšovať počet ľudí, ktorým po úhrade splátky hypotéky a povinných výdavkov na bývanie nezostane veľa peňazí na bežný život. Mám etický problém sa podpísať pod to, že klientovi pomôžem s hypotékou, len aby si kúpil byt, ktorý mu o pár rokov bude zrejme aj tak malý. Kupovať si garsónku s veľkosťou 20 až 30 štvorcových metrov, minúť na to všetky vlastné zdroje, platiť za bývanie 50 až 60 % príjmu a aj tak vlastniť nehnuteľnosť, v ktorej si nemôžete založiť vlastnú rodinu, mi nedáva veľký zmysel. Pre niektorých je naozaj lepším riešením zostať aktuálne v nájme.

Pre koho napríklad?

Ak je človek na hypotéku sám, jeho príjem je okolo 1000 eur v čistom, nemá 20 % vlastných zdrojov a má dobrý nájom za 300 alebo 400 eur, mal by potom zostať radšej v nájme. Vo väčšine bánk je 90-percentná hypotéka (LTV) už za 2,7 % a viac. Keď si prerátate, koľko ide do úroku a koľko do istiny, a k tomu prirátate náklady na réžiu nehnuteľnosti, neoplatí sa to.

Skúste to ukázať aj na príklade. Ako to vychádza pri hypotéke povedzme 150-tisíc eur na 30 rokov? Zoberme si úrok 0,9 %, 2 % a 2,7 %.

Pri 150-tisíceurovej hypotéke s úrokom 0,9 % tvorí splátka úrokov z celkovej splátky 475 eur len 112 eur. Pri úroku 2 % tvorí splátka úrokov z celkovej splátky 554 eur už 250 eur. A pri úroku 2,7 % vychádza celková splátka 608 eur, z ktorej ide až 337 eur do koša, teda na úroky. Ako vidíte, výška splátky medzi prvým a posledným príkladom stúpla o 28 %, ale podiel splátky úrokov sa voči celkovej splátke zvýšil trojnásobne.

Vrátim sa ešte k fixácii úroku na 5 a na 10 rokov. Aký je tam rozdiel v úrokoch pri 80-percentnej a 90-percentnej hypotéke?

Už sa dramaticky otvorili nožnice medzi 5-ročným a 10-ročným fixom. Napríklad ČSOB mala ešte pred pol rokom 5-ročný fix za 0,95 % a 10-ročný za 0,99 %. Teraz sa na trhu pohybuje 5-ročný fix od 2,05 % (v Prime od 1,4 %) a 10-ročný od 2,5 %. Takže rozdiel je už výrazný. Myslím si, že časom bude silnieť trend výberu 5-ročných fixácií, tak ako to bolo v minulosti.

Okrem toho, že banky zvýšili úroky na hypotéky, sprísnili aj niektoré ďalšie podmienky? Napríklad posudzujú prísnejšie, ak niekto využil pandemickú pomoc alebo požiadal o odklad splátok?

Odklad splátok nemá v praxi už žiaden vplyv na hypotéky. Chvíľu to tak bolo po spustení opatrenia, teraz to už nie je vôbec problém. Problém nie je ani to, ak niekto požiadal o pandemickú pomoc. Akurát banky viac kontrolovali a kontrolujú výpisy z účtov pri príjme z podnikania. Už aj Slovenská sporiteľňa si od začiatku pandémie pýta od živnostníkov výpisy za šesť mesiacov. Banky si tým preverujú, či je podnikateľ stále ekonomicky aktívny. NBS však už avizovala sprísnenie pravidiel pre hypotéky klientom, ktorým to vychádza tak, že by úver platili ešte na dôchodku. Budú môcť získať menší úverový limit. Uvidíme, ako to bude regulované konkrétne v praxi.

Kedy môže banka zamietnuť hypotéku?

Najčastejší problém je zlá úverová história zaznamenaná v úverovom registri. Napríklad klient mal kreditnú kartu, nenastavil si automatickú úhradu každý mesiac alebo nemal na účte dosť peňazí, keď mala splátka odísť z účtu. Stačí, že mešká dva alebo tri dni a opakuje sa to pravidelne, a hypotéku nedostane. Častým problémom je aj to, keď sa klient snaží účelovo zamestnať u známeho, aby mal pri žiadosti o hypotéku dostatočný príjem. Ak má firma, v ktorej sa zamestná, ročné tržby nižšie, ako sú náklady na jeho mzdu, je úplne logické, že sa to skončí zamietnutím. Pri podnikateľoch býva problém, keď za posledných šesť mesiacov vydokladujú kredity na účte iba za pár mesiacov. Potom existujú aj metodické dôvody, ktoré vedú k zamietnutiu, pričom klient ani nemusí vedieť, že daná banka také pravidlo má. Zväčša ide o rôzne kombinácie príjmov, účelu a typu zakladanej nehnuteľnosti.

Čo napríklad?

Napríklad Prima banka má limit na výšku hypotéky podľa počtu žiadateľov a lokality zakladanej nehnuteľnosti. Tatra banka neumožňuje kombináciu americkej hypotéky s príjmom z podnikania a keď klient zakladá nehnuteľnosť vo vlastníctve inej osoby. Problémom môže byť aj manuálne pracujúci klient v zahraničí. Skladník, ktorý vo Veľkej Británii zarába v prepočte 2500 eur, požiada o hypotéku. Banka to vyhodnotí tak, že ak tu kupuje nehnuteľnosť, asi sa chce na Slovensko presťahovať, ale ako skladník tu nikdy taký príjem mať nebude, a teda sa hypotéka skončí zamietnutím. Neriešiteľný problém však je, keď je niekto dlhodobo neplatič alebo je po osobnom bankrote.

S ktorými bankami sa dá dohodnúť na predschválení hypotéky?

V praxi nič také ako predschválenie hypotéky neexistuje. Ponuka banky, ktorú majú klienti po návšteve pobočky, je prepočet, ktorý zohľadňuje ich aktuálne overený príjem a úverový register. Vo finále banka stále môže napríklad povedať, že nehnuteľnosť, ktorú chce klient založiť, neakceptuje ako predmet zálohy. Stretol som sa s tým, že záujemca o hypotéku si našiel neštandardný byt. Z kuchyne do obývačky sa prechádzalo cez spoločné bytové priestory. Banka to vyhodnotila ako riziko, že keby úver nesplácal, takáto nehnuteľnosť je prakticky nepredajná. Čiže predschválenie hypotéky neexistuje, výnimkou je akurát hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť, ktorú ponúkajú dve banky. Klient podpíše po schválení úverovú zmluvu, ktorá mu garantuje záväzok banky poskytnúť hypotéku na kúpu nehnuteľnosti, a do 6 mesiacov ju musí prostredníctvom dodatku k zmluve aj špecifikovať. Príjem klienta ani jeho úverový register sa už však opätovne nekontroluje.

Foto N – Tomáš Benedikovič

Treba si hypotéku poistiť?

Jedinou podmienkou banky je mať poistenú nehnuteľnosť, ktorá je predmetom zabezpečenia. Poistenie schopnosti splácať hypotéku je na dobrovoľnom rozhodnutí klienta. Poistenie prostredníctvom banky má limit v tom, že štandardne kryje dve až tri riziká a cena sa väčšinou vyrátava z výšky splátky alebo prostredníctvom nejakej konštanty. Klientom, ktorým teraz skokovo stúpne úroková sadzba, narastie splátka nielen za hypotéku, ale aj za poistenie. V drvivej väčšine prípadov sa oplatí uzavrieť na tento účel samostatne rizikové životné poistenie. Poistné je počas poistného obdobia nemenné a klient je chránený aj v prípade budúcej zmeny jeho zdravotného stavu.

O koľko je možné znížiť každý rok výšku hypotéky?

Pri výročí podpisu úverovej zmluvy o 20 percent, a pri výročí fixácie úroku o ľubovoľnú výšku. Rozdiel medzi bankami je v tom, že len niektoré umožňujú mimoriadnu splátku 20 percent z pôvodnej výšky hypotéky; drvivá väčšina bánk ju počíta z aktuálneho zostatku úveru. Dve banky umožňujú dávať mimoriadne splátky každý mesiac.

Je bežné, že tí, čo žiadajú o hypotéku, majú našetrených 20 percent zdrojov?

Starší žiadatelia, ktorí pracujú už dlhšie, zvyčajne tých 20 percent nasporených majú. Pri mladších klientoch, ktorí nemajú nasporené peniaze, sa najčastejšie stretávam s dvomi skupinami. Sú takí, ktorí majú nízky príjem a logicky si nemali z čoho poriadne nasporiť. Chcú si zobrať 90-percentnú hypotéku, niektorí k tomu aj spotrebný úver, čo im môže zhltnúť aj viac ako dve tretiny mesačného príjmu. Potom sú to ľudia síce s vyššími príjmami, ale nemajú vlastné zdroje, pretože nevedia hospodáriť. Vtedy je lepšie, aby si najprv skúsili pár mesiacov odkladať na mesačnú splátku hypotéky, či to zvládnu.

Ak má pre vás práca našich novinárov pred prezidentskými voľbami väčšiu hodnotu, ako je cena predplatného, môžete ich podporiť aj darom. Vopred ďakujeme 🫶

Blahoželáme, máte dobrých priateľov!

Tento článok je normálne zamknutý, ale vy si ho môžete prečítať zadarmo vďaka tomu, že váš priateľ Slavomír Molnár je predplatiteľom Denníka N a článok vám venoval. Stačí zadať váš e-mail, nebojte sa, nikdy ho nepredáme inej firme.

Alebo môžete .

Dnes na dennike.sk

Banky a poisťovne

Investovanie a úvery

Reality

Rozhovory

Ekonomika, Slovensko

Teraz najčítanejšie