Denník N

O dva roky čakám veľké pohyby na trhu, časť ľudí nemusí vyšší úrok ustáť, hovorí odborník na hypotéky Molnár

Foto N - Tomáš Benedikovič
Foto N – Tomáš Benedikovič

Hypotekárny špecialista Slavomír Molnár hovorí, že dopyt po hypotékach ďalej klesá a oproti jari sa znížil približne o polovicu, možno až o dve tretiny. V čase najväčšieho boomu v marci sa žiadosti v bankách schvaľovali aj niekoľko týždňov, v súčasnosti ich často stihnú vybaviť aj za pár hodín.

Hypotéku si teraz pre vyššie úroky berú skôr občania s vyššími príjmami, no záujem o väčšie hypotéky klesá. Zvýšil sa aj počet menších úverov na rekonštrukciu bývania.

V rozhovore ďalej vysvetľuje:

  • na aké obdobie si ľudia najčastejšie fixujú úrok na hypotéku;
  • či je ešte záujem o refinancovanie hypoték a či pritom banky nanovo zisťujú príjem klienta;
  • či sa sprísnili podmienky úverov na výstavbu.

Keď banky začali ešte na jar dvíhať úroky na hypotéky, mnoho ľudí nestihlo zareagovať a zafixovať si nižšie úroky. Ako sa nakoniec zariadili?

Rôzne. Niektorí klienti, ktorým sa čoskoro skončí fixácia alebo ešte pôvodný štátny príspevok pre mladých, si dali schváliť hypotéku v novej banke, ale čerpať ju budú až o pár mesiacov, keďže teraz majú ešte výhodnejšie podmienky ako na novej hypotéke. Niektorí preferovali refinancovanie s okamžitým čerpaním. U niektorých sme skúšali aj reštarty hypoték, čiže len zmeniť fixáciu a úrok v aktuálnej banke, ale klient tým už aktuálne lepší úrok nezíska. V najväčších bankách sa dajú úroky zjednávať už len za predpokladu cross-sellu (kúpy ďalších produktov – pozn. red.), pričom banky preferujú hlavne životné poistenie.

O koľko je potom úrok na hypotéku výhodnejší?

O pár desatín percenta. Celkovo však náklad bude vyšší, klient bude mať vyššie RPMN (ročnú percentuálnu mieru nákladov – pozn. red.). Sú však aj klienti, ktorí sa rozhodli vydržať do konca súčasnej fixácie, ak ide o dva a viac rokov, a peniaze, čo by dnes zaplatili na vyššom úroku navyše, si odkladajú.

Na aké obdobie si teraz ľudia najčastejšie fixujú úrok?

Na päť rokov. Na kratšie obdobie to aktuálne ani nedáva zmysel. Keď začali sadzby v marci a apríli stúpať, začali sa roztvárať nožnice medzi 5-ročným a 10-ročným fixom, teraz sa to znova zmenšuje. Aktuálne je rozdiel zhruba pol percentného bodu. Pokiaľ niekto verí, že sadzby budú v najbližšom období oveľa vyššie ako úrok 3,5 až 4 %, nech si radšej zoberie 10-ročnú viazanosť. Ak by úroky išli v budúcnosti dole, môže si úrok reštartovať. Čiže ak by išli sadzby povedzme o tri roky dole a banke by ste pohrozili, že chcete nižší úrok, môžete si sadzbu hypotéky znížiť.

Je v súčasnosti záujem o hypotéky veľký alebo cítiť, že máme vysokú infláciu, ceny energií stúpnu a ľudia radšej viac šetria?

Posledné dva až tri mesiace cítim, že v prípade nových hypoték – nehovorím o refinančných – sa dopyt znížil o približne polovicu až dve tretiny. Podobnú spätnú väzbu mám aj od kolegov z brandže. Podľa dát Národnej banky Slovenska (NBS) z júla sme s novými hypotékami boli objemovo na úrovni rokov 2019 až 2020. Podľa situácie na trhu si myslím, že teraz je ten pokles ešte väčší, len zatiaľ nevidíme štatistiky z NBS za mesiace august a september.

Prečo si to myslíte?

V niektorých bankách je počet žiadostí, ktoré sú teraz v procese, rádovo v desiatkach kusov. Jedna z väčších bánk hlási denný prírastok približne 50 nových žiadostí, pričom pred pár mesiacmi to bolo rádovo v stovkách a v čase najväčšieho boomu v marci sa číslo blížilo k tisícke. Vtedy sa žiadosti schvaľovali aj niekoľko týždňov, teraz aj za pár hodín. Sami realitní makléri hlásia znížený počet volajúcich na inzeráty s predajom nehnuteľností. Trh sa začína ochladzovať a zlepšuje to vyjednávaciu pozíciu kupujúcich. Myslím si, že trh sa otočí a v najbližších mesiacoch budú kupujúci určovať podmienky, pretože ich nebude toľko, aby si predávajúci vedel vyberať. Výnimkou asi bude Bratislava.

Čím všetkým sa to dá vysvetliť?

Kombináciou viacerých faktorov. Klientom už nevychádzajú dostatočné limity na hypotéke v dôsledku vyšších sadzieb a pre výsledky stress testu. Schopnosť klientov splácať sa testuje pri situácii, že by boli sadzby ešte o dva percentuálne body vyššie. Zároveň sú ceny nehnuteľností na historických maximách a predávajúci zatiaľ ešte veľmi nechcú zľaviť z požadovanej predajnej ceny. Ďalším dôvodom je zvýšená inflácia, čiže zvýšené náklady na bežnú spotrebu. A potom je tu veľká neznáma v podobe cien energií. Ich vývoj je taký nepredvídateľný, že pre niektoré rodiny je veľmi zložité naplánovať si rozpočet. Podľa mňa bude stále rásť skupina domácností, ktorá nedosiahne na hypotekárny úver a bude sa preklápať do nájmu.

Je ešte záujem o refinancovanie hypoték?

Aj týchto hypoték je výrazne menej ako v čase najväčšieho boomu, ale stále je to vysoké číslo. Vzhľadom na vývoj úrokových sadzieb už nie je priestor pre niektorých klientov na refinancovanie. Začína vznikať zaujímavá situácia. Veľmi veľa klientov, ktorí nemajú dokladovateľný príjem alebo ho nemajú v dostatočnej výške, napríklad živnostníci, by aj chceli refinancovať hypotéku, ale je len málo bánk, ktoré pri refinancovaní neskúmajú príjem. To je možné vtedy, keď je splátka novej hypotéky nižšia ako pôvodná, čo pri rastúcich úrokoch matematicky nevychádza. Ľudia to riešia tým, že opätovne natiahnu dĺžku splatnosti hypotéky. Myslím si, že na tom získa Prima banka, ktorá umožňuje natiahnuť dĺžku splácania až na 40 rokov, a klienti môžu využiť interné pravidlo, že nová splátka hypotéky môže byť aj o 20 % vyššia ako pôvodná. Ostatné banky také možnosti nemajú.

Aké komplikácie vznikajú pri dokladovaní príjmu? Aký typ príjmu banky pri žiadosti o hypotéku neuznajú?

Odpoviem skôr opačne. Hlavným príjmom musí byť buď príjem zo zamestnania, alebo z podnikania. Doplnkovými príjmami sú príjmy z prenájmu, diét, dôchodkov a podobne.

Foto N – Tomáš Benedikovič

Aká skupina občanov si teraz berie hypotéku?

Sú to predovšetkým lepšie zarábajúci, ktorí riešia vlastné bývanie. Osobne evidujem aj pokles výšky hypoték, to znamená, klesá výška hypotéky v pomere k cene nehnuteľnosti, takzvané LTV. Viacerí klienti, ktorí kupujú nehnuteľnosť za 200-tisíc alebo za 300-tisíc eur, už nechcú brať 80-percentnú hypotéku. Kým pri úrokovej sadzbe 1 % nedávalo zmysel míňať vlastné zdroje, pri súčasných úrokoch sa situácia mení. Zvýšil sa počet úverov na rekonštrukciu v sume 20-tisíc alebo 30-tisíc eur. Ľudia začali viac investovať do zlepšenia svojho bývania.

Takže teraz idú skôr menšie hypotéky?

Cítim to dosť markantne, že priemer na hypotéku je podstatne nižší.

Berú ľudia bežne na dofinancovanie kúpy spotrebný úver?

V poslednom čase som sa s tým nestretol a, úprimne, určite by som také riešenie za súčasných podmienok ani neradil.

NBS od budúceho roka sprísni podmienky hypoték pre ľudí nad 40 rokov. O aké zmeny pôjde?

Dnes majú všetky banky úverový limit pre hypotéku vo výške 8-násobku čistého ročného príjmu (v praxi to banky rátajú ako 96-násobok priemernej čistej mesačnej mzdy za určitý počet mesiacov – pozn. red.). Po novom sa úverový limit pre klientov nad 40 rokov bude postupne znižovať o 0,25 bodu, ale týka sa to iba hypoték, ktoré presahujú do dôchodkového veku. Pokiaľ si dá 40-ročný klient splatnosť úveru 25 rokov, zmena sa ho nijako nedotkne.

Je teraz vôbec záujem o úvery na kúpu alebo výstavbu domov?

Vo všeobecnosti je záujem nižší, ale zase tí, ktorí si nedávno kúpili pozemok, pokračujú ďalej vo výstavbe. Niektoré banky v poslednom čase sprísnili podmienky úverov na výstavbu a musíte preukázať, že máte aj dostatočné množstvo vlastných zdrojov, že dokážete nehnuteľnosť dostavať. Riziko nedostavania je pri rastúcich cenách materiálov enormné. Paradoxné je, že priechodnejšia hypotéka je taká, že si zoberiete maximum toho, čo sa dá. Ukážete tým, že máte dostatok vlastných zdrojov, ktoré by ste mohli použiť na výstavbu.

Cítiť už na trhu, že niektorí klienti nevládzu splácať hypotéku pre rastúce úroky?

Ešte nie. Podľa štatistiky NBS len v nasledujúcich dvoch rokoch sa skončí fixácia vyše 55 % klientov. Osobne práve vtedy očakávam veľké pohyby na trhu. Predpokladám, že nejaká skupina ľudí bude musieť predať nehnuteľnosti. Je veľa ľudí, ktorí išli pri hypotéke na hranu, a keď im pri refixácii vybehne úrok na 3 až 4 %, nemusia to ustáť. Najmä tých klientov, ktorým sa fixácia končí budúci rok, určite nepoteší ani zvýšená cena energií a zvýšené náklady na bežnú spotrebu pre vysokú infláciu.

Dávajú banky stále aj 90-percentné hypotéky?

Áno, musíte však rátať s prirážkou k sadzbe od 0,15 do 0,7 percentného bodu, čo ešte viac navýši splátku. V dôsledku toho sa v niektorých bankách dostávame na úrok 4 %.

Je bežné, že klienti zakladajú pri žiadosti o hypotéku až dve nehnuteľnosti?

Je to veľmi častý jav, pričom po zhruba piatich až desiatich rokoch v závislosti od úroku a dĺžky splatnosti môžu druhú zakladanú nehnuteľnosť z hypotéky za poplatok vyňať. Dôležité je, aby sa zostatok hypotéky dostal do 80 % hodnoty nehnuteľnosti, ktorá ostáva v zábezpeke banky.

Ak má pre vás práca našich novinárov pred prezidentskými voľbami väčšiu hodnotu, ako je cena predplatného, môžete ich podporiť aj darom. Vopred ďakujeme 🫶

Blahoželáme, máte dobrých priateľov!

Tento článok je normálne zamknutý, ale vy si ho môžete prečítať zadarmo vďaka tomu, že váš priateľ Slavomír Molnár je predplatiteľom Denníka N a článok vám venoval. Stačí zadať váš e-mail, nebojte sa, nikdy ho nepredáme inej firme.

Alebo môžete .

Dnes na dennike.sk

Banky a poisťovne

Investovanie a úvery

Reality

Rozhovory

Ekonomika, Slovensko

Teraz najčítanejšie