Graf dňa: Ceny nehnuteľností sú nadhodnotené, no kým majú ľudia prácu, významné zlacnenie podľa NBS nepríde

• Ceny bývania sú nadhodnotené o 600 eur na štvorcový meter, hovorí centrálna banka.
• NBS predpokladá, že ceny nehnuteľností klesnú do roka 2024 najviac o 5 percent. 

Ceny nehnuteľností na Slovensku sú vysoko nadhodnotené, ukazujú modely Národnej banky Slovenska, ktoré porovnávajú realitu s teoretickou rovnovážnou cenou vypočítanou na základe vývoja ekonomických ukazovateľov.

Graf dňa z údajov NBS ukazuje, že štvorcový meter bývania bol v septembri na Slovensku nadhodnotený o viac ako 600 eur. Vtedy sa už prudký rast cien nehnuteľností, ktorý predtým potiahli obavy z inflácie a zdražovania hypoték, zastavil. Podľa centrálnej banky sa skutočné ceny začali vzďaľovať rovnovážnym hlavne v lete minulého roku, keď počty pracujúcich aj ich príjmy rástli pomalšie ako trh s nehnuteľnosťami.

Podľa šéfa odboru finančnej stability v NBS Mareka Ličáka však centrálna banka so scenárom prudkého poklesu cien nepočíta, ak trh práce zostane stabilný. Vo svojich základných modeloch uvažuje do konca roka 2024 s poklesom cien nehnuteľností o nanajvýš päť percent.

„Alfou a omegou pre trh nehnuteľností bude to, či budú mať ľudia prácu,“ povedal Ličák novinárom pri utorkovej prezentácii Správy o finančnej stabilite. Inflácia síce podľa neho uberá domácnostiam možnosti, no ceny na realitnom trhu neovplyvňuje.

Len v nepriaznivom scenári v prípade úplného odpojenia od dodávok ropy a plynu z Ruska a tuhej zimy v Európe by mohla byť situácia výrazne horšia. V takom prípade by prepad ekonomiky v budúcom roku mohol viesť aj k vyššej nezamestnanosti. Keď NBS počítala s rastom nezamestnanosti zo 6,2 percenta v lete tohto roku na 8,5 percenta koncom roka 2024, modelovala už prepad cien nehnuteľností až o 30 percent.

Ceny nehnuteľností, ktorých je na Slovensku nedostatok, už druhý rok rástli medziročným tempom presahujúcim 20 percent. Len za posledné tri roky zdraželi o 70 percent. Niektoré modely valuácií na realitnom trhu, napríklad tie, ktoré používa Európska rada pre systémové riziká, ukazovali nadhodnotené ceny nehnuteľností už skôr. Podľa jedného z nich sú ceny na Slovensku nadhodnotené najviac hneď po Luxembursku.

Ceny nehnuteľností zatiaľ po prudkom raste v tomto roku stagnujú, počas letných mesiacov stúpli len o 1,6 percenta. Dôvodom je najmä oslabený dopyt po hypotékach, ktorý sa dostal na úroveň minulého roka. Dostupnosť bývania už niekoľko kvartálov klesala pre rastúce ceny nehnuteľností. Sprísňovanie menovej politiky prinieslo pre žiadateľov o úver ďalší šok, pretože si môžu pri vyšších splátkach dovoliť len menšie úvery.

Hypotéky môžu byť drahšie

V septembri ešte banky poskytovali úvery na bývanie s priemernou úrokovou sadzbou 2,5 percenta. Podľa predpokladov NBS, z ktorých vychádza pri hodnotení finančnej stability bankového sektora, však môžu do marca budúceho roka zdražieť až k piatim percentám.

„Možno očakávať, že vplyv rastúcich sadzieb na hypotekárny trh sa v nasledujúcom období ešte prehĺbi,“ konštatuje NBS. S rastúcimi sadzbami totiž rastú aj splátky úverov, čo povedie k tomu, že domácnosti sa už dostanú na hranice limitov pre povinné rezervy v príjme, takzvané DSTI (debt-service-to-income).

To by ešte viac obmedzovalo výšku úverov, ktorú by ľudia mohli v bankách získať, a vzďaľovalo by ich to od možností kúpiť si byt. Ak by sadzby na nové hypotéky dosiahli v marci 5 percent, podľa NBS by už polovica úverov narazila na limit DSTI. Objem nových úverov by sa tak znížil približne o desatinu, objem navýšenia pri refinancovaní dokonca takmer o štvrtinu. Dlžníkov preriedi aj pravidlo, podľa ktorého musia preukázať schopnosť úver splácať aj pri raste úrokových sadzieb o ďalšie dva percentné body. Počíta sa, až kým nie sú sadzby na úrovni 6 percent.

Zatiaľ je podľa Ličáka finančná situácia domácností stále dobrá, počas pandémie sa im naakumulovali príjmy. V konečnom dôsledku tak aktuálna situácia pomohla zastaviť nadmerné zadlžovanie Slovákov, ktoré bolo v posledných rokoch typické vďaka lacným úverom.