Byty sa budú zmenšovať, 50-metrový dvojizbový byt v novostavbách čoskoro nájdete ťažšie, avizuje developer Vydrice

Kto čaká, že ochladenie trhu s nehnuteľnosťami povedie k zlacňovaniu novostavieb, môže sa mýliť. Developerská spoločnosť Lucron, známa bratislavskými luxusnými projektmi ako Urban Residence či Vydrica, predpokladá, že drahšie hypotéky a znížená kúpyschopnosť ovplyvnia najmä ceny starších nehnuteľností. Tie sú menej konkurencieschopné pri úsporách energií.

„V priemere čakám, že staršie nehnuteľnosti zlacnejú a bude to vo dvojciferných číslach. A stane sa to rýchlo – počas jedného roka,“ hovorí riaditeľ predaja Lucronu Juraj Ťahún.

Na chvíľu sa však spomalí aj rast cien novostavieb. Vtedy sa budú developeri snažiť povzbudiť tempo predaja marketingovými akciami, napríklad kuchynskými linkami v cene bytu, vraví Ťahún.

V rozhovore ďalej hovorí:

• prečo si myslí, že ceny nájmov pôjdu ešte hore, a aké majú v tejto oblasti plány,
• čo bráni tomu, aby sa stavalo viac bytov,
• čo si myslí o štátom plánovanom nájomnom bývaní.
• ako developeri reagujú na infláciu zmenšovaním nových bytov.

Pozorujete už menší záujem o byty?

Zmena na trhu je citeľná a spôsobuje ju najmä rast úrokových sadzieb na hypotéky. Pozorujeme to v zmene štruktúry klientov aj z hľadiska normalizácie trhu. V posledných rokoch tvorili približne 30 percent kupujúcich investiční klienti a 70 percent boli klienti, ktorí kupovali nehnuteľnosť na bývanie. S nárastom úrokov klesol podiel investičných klientov na minimum, ostalo ich len niekoľko skalných. Najmä v Bratislave a Trnave sa dá hovoriť o ich približne 20-percentnom poklese. Čo sa týka väčšej skupiny klientov, pre približne 15 percent z tých, ktorí by si inak byt pred zvýšením úrokových sadzieb kúpili, už byt nie je dostupný a presúvajú sa do nájomných bytov.

Dve tretiny vašich klientov sú tí, ktorí si kupujú bývanie pre seba, ale 15 percentám z nich to už nevyjde na dostatočnú hypotéku?

Presne tak. Klient, ktorý predtým vedel platiť 850 eur mesačne a vedel si kúpiť byt za 250-tisíc eur, si dnes pri rovnakej mesačnej splátke kúpi byt len za 200-tisíc. Časť klientov sa na kúpu bytu už nedokáže kvalifikovať a presúva sa do nájomného bývania.

Je dôvodom aj to, že aj vy ste zvýšili ceny bytov?

Samozrejme. Ale ceny bytov rástli posledných šesť rokov – posledné dva roky rapídne – aj v dôsledku nárastu stavebných nákladov. Ale už vidíme, že ceny stavebných materiálov sa začínajú stabilizovať.

O koľko zdražel bežný byt vo vašich projektoch?

Hoci počas posledného roka bol percentuálny rast stavebných nákladov aj dvojciferný, ceny našich bytov rástli približne o osem až deväť percent. V Lucrone razíme stratégiu postupného predaja bytov a ceny upravujeme podľa toho, ako projekt –čiže aj výstavba – napreduje. Aj keď ceny vstupov skokovo stúpnu, nemusíme to jednorazovo premietnuť do cien bytov, lebo sme ich zvyšovali postupne.

Takže inflačné doložky k uzavretým zmluvám nepoužívate?

Nie. Celé riziko zmeny nákladov prenášame na seba a minimalizujeme ho fázovaním predaja bytov.

Do akej miery to ide na úkor vašej marže a do akej miery na úkor klienta, ktorý zaplatí za byt viac ako niekto, kto ho kupoval napríklad pred dvoma rokmi?

Ťažko povedať. Už v uvádzacích cenách zohľadňujeme určitý budúci rast stavebných nákladov. Výhodnejšia cena zohľadňuje aj čas dostavby. Keď si niekto kupuje byt úplne na začiatku v predpredaji, cena je nižšia a zohľadňuje to, že bytový dom bude dokončený o 24 až 42 mesiacov.

Predpokladáte, že rezervácie bytov budú pribúdať pomalšie?

Odhadujeme, že v dlhodobom horizonte bude mať rast úrokov za následok 40-percentné ochladenie dopytu. Nie je to nič dramatické, dopyt niekoľkonásobne prevyšoval ponuku, takže dôjde k normalizácii trhu. No momentálne je to ešte citeľnejšie, lebo do toho vstupujú ešte iné faktory.

Ktoré?

Veľa ľudí si kupovalo byty v predstihu. Na našich projektoch sme to pozorovali približne od septembra až októbra minulého roka, keď sa začalo avizovať, že sa budú zvyšovať úrokové sadzby. Mnohí z tých, ktorí plánovali kúpu bytu v roku 2022 a niektorí možno až v roku 2023, sa zmobilizovali, a pokiaľ sa im podarilo kvalifikovať na hypotéku, nehnuteľnosť si kúpili predčasne. Teraz aj preto na trhu pozorujeme, akoby kupujúcich výrazne ubudlo. Druhý faktor je ten, že šok z nárastu úrokov u klientov ešte pretrváva a viacerí kúpu odkladajú, potrebujú sa otriasť a čakajú, čo sa bude diať, či to náhodou nepôjde ešte dole. Ale očakávam, že to by sa na budúci rok malo znormalizovať a tí, ktorí odkladali kúpu nehnuteľnosti, k tomu budúci rok postupne pristúpia.

Rast cien nehnuteľností sa podľa štatistiky Národnej banky Slovenska spomalil, niekde možno aj zastavil. Platí to aj pri novostavbách?

Začiatkom roka došlo k určitému nárastu ich cien, bolo to spôsobené hlavne prudkým rastom nákladových položiek. Ale v tomto polroku možno určite hovoriť o stagnácii. Spomalenie rastu cien novostavieb je čiastočne spôsobené normalizovaním stavebných nákladov a čiastočne aj aktuálnym znížením dopytu.

Akú máte zazmluvnenosť projektov? 

V aktuálne rozostavaných projektoch máme predané už viac ako dve tretiny bytov. Projekty Vydrica (Staré Mesto) a Nesto (Petržalka) budú dokončené koncom roka 2024, čiže máme dostatok času na väčší dopredaj bytov do kolaudácie. V projekte Vydrica plánujeme dať do predaja ešte ďalšie dve etapy. Odhadujeme, že celý projekt dokončíme v priebehu roka 2028. Pokiaľ ide o Nesto, aktuálne spúšťame predaj etapy nazvanej Nesto Prime, kde pôjde o šesť menších vila domov, kde v jednom bude len desať bytov. Začneme ich stavať v druhej polovici budúceho roka, plánujeme ich dokončiť v roku 2026.

Rátali ste pred tromi rokmi, že budete mať predaných viac bytov?

Nie, aj keby bol dopyt v tomto čase výrazne vyšší, byty uvoľňujeme do ponuky postupne a vypredanosť tomu zodpovedá.

Aké máte plány v oblasti nájomného bývania? Napríklad v Trnave ste sa už do projektu nájomných bytov zapojili. 

V Trnave sme predali Kooperative jeden bytový dom s 51 bytmi. Tieto byty sme dali do prenájmu koncom minulého roka a podarilo sa nám ich prenajať za necelé dva mesiace, čo nás milo prekvapilo. V podobných obchodoch plánuje Lucron pokračovať aj v budúcnosti, napríklad aj v Trnave, ale podobné koncepty plánujeme aj v projekte Nesto. Tam pôjde o dva varianty. Jeden je komerčné nájomné bývanie a druhý je prenájom formou colivingu. Ponúkneme tam menšie bytové jednotky, ktoré budú môcť využívať vlastné fitnescentrum, miestnosť na jogu, môže tam byť spoločná veľká kuchyňa, priestory na spoločenské aktivity. Tento koncept je veľmi populárny v zahraničí a chceme ho priniesť aj na Slovensko.

Prenájom bytov dobre funguje aj v našom bratislavskom projekte Urban Residence, kde máme v ponuke viac ako 50 bytov. Zhruba polovicu týchto bytov vlastní inštitucionálny investor a zvyšok jednotliví klienti.

Nespomenuli ste model nájomných bytov s podporou štátu, ktorý presadil vicepremiér Štefan Holý. Je pre vás zaujímavý?

Ťažko sa to hodnotí, podmienky nie sú ešte jasne definované a stanovené. My sa na tom momentálne nezúčastňujeme.

Ako jeden zo záujemcov sa spomína aj Kooperativa. Čiže trnavský projekt nájomných bytov sa do tohto modelu nezapojí?

Je to čisto komerčný nájom. Chcem ešte povedať, že pokiaľ ide o nájomné byty, robíme to v spolupráci s inštitucionálnymi investormi, pre ktorých tieto byty postavíme, následne im ich aj spravujeme, ako je to napríklad v spolupráci s Kooperativou.

Developeri mohli do konca apríla požiadať hlavné mesto o zmenu územného plánu. V zmluve sa mali zaviazať, že časť bytov prevedú na mesto. Vy ste o to prejavili záujem?

Prihlásili sme sa vo dvoch častiach v projekte Nesto. Uchádzame sa tam o zmenu územného plánu, a ak by bol zmenený, časť bytov dáme mestu.

Vlani sa v Bratislave dokončilo najmenej bytov od roku 2014, počet začatých bytov je blízko dlhoročného priemeru. Prečo?

Je to kombinácia faktorov, ale najväčší problém je asi územný plán. Pozemkov určených čisto na bytovú výstavbu je v Bratislave veľmi málo, väčšinou ide o kombináciu pozemkov, kde sa budú stavať byty a občianska vybavenosť v rôznych pomeroch. Ekonomika v takýchto projektoch je dosť náročná, nie každému developerovi sa podarí nájsť koncept, ktorý by dával ekonomický zmysel.

V Trnave napríklad taký problém s územným plánom nie je?

V Trnave staviame na území, kde prevláda funkcia bývania, a je tam minimálna občianska vybavenosť. Nemáme tam žiadne ďalšie aktivity, takže to neviem posúdiť.

Nedávno bolo vznesené obvinenie voči už bývalému starostovi bratislavskej mestskej časti Nové Mesto Rudolfovi Kusému, ktorý čelí podozreniu, že si vypýtal úplatok 150-tisíc eur v súvislosti s projektom developera F-Luxus. Prekvapilo vás to? 

Samozrejme, prekvapilo ma to, ale nechcel by som sa k tomu vyjadrovať. Momentálne je to v štádiu vyšetrovania, ťažko robiť nejaké závery. Osobne som sa s ničím takým nestretol a naša spoločnosť robí všetko v rámci platných právnych predpisov. Máme zahraničného akcionára a latku si držíme veľmi vysoko.

Jeden z vašich projektov je aj Urban Residence v Novom Meste. Všimli ste si niečo neštandardné pri jeho povoľovaní?

Tento projekt sme kupovali už s územným rozhodnutím, vybavovali sme tam len stavebné povolenia pre jednotlivé jeho etapy. Z môjho pohľadu to tam išlo podľa našich plánov. Projekt sme mali rozdelený na štyri fázy, ktoré sme urobili bez nejakých problémov.

Poďme ešte k vašim štatistikám. Koľko bytov ste dokázali dokončiť v tomto roku?

V tomto roku sa nám podarilo dokončiť dve etapy v rámci trnavského projektu Arboria. Spolu išlo o 300 bytov.

Na webe projektu Nesto aktuálne ponúkate jednoizbový byt aj za 195-tisíc eur s tým, že jeho cenníková cena je 235-tisíc eur. To je zľava vzhľadom na aktuálnu situáciu?

Zvýhodnená cena je aktuálna cena, za ktorú byty momentálne predávame, cenníková cena je odhadovaná cena pri kolaudácii, čiže koncom roka 2024.

Za akú cenu sa taký istý byt predával na začiatku projektu?

Rozdiel medzi uvádzacou cenou a cenou pri kolaudácii sa za posledných osem rokov pohybuje od 10 do 20 percent. V ojedinelých prípadoch to môže byť viac. Ak developer predával byty na začiatku veľmi lacno, pri kolaudácii mohla byť cena vyššia aj o 30 až 40 percent.

V niektorých projektoch je cena len na vyžiadanie. Prečo?

Je to obchodná stratégia. Ceny vo väčšine projektov nezverejňujeme vo fáze predpredaja, klientom dávame individuálne ponuky. Príkladom je projekt Rakyta v Devínskej Novej Vsi, kde aktuálne prebieha predpredaj bytov. Prvú ponuku dávame klientom, ktorí majú záujem o ďalšiu fázu projektu a ktorých máme zaregistrovaných, alebo si robíme zber potenciálnych klientov cez rôzne kampane. Keď ukončíme túto fázu a zverejníme predaj bytov na webe, väčšinou do mesiaca zverejníme ceny. V čase zverejnenia rozhovoru bude už s veľkou pravdepodobnosťou predpredaj ukončený, spustí sa samotný predaj a ceny bytov budú zverejnené na webstránke projektu.

Je to do určitej miery aj váš interný prieskum?

Áno. V štádiu predpredaja si zároveň overujeme, či sme správne nastavili cenu, či ju treba niekde znížiť alebo zvýšiť, či sme si dobre nastavili cenovú mapu bytového domu.

Čo vám z toho zatiaľ vychádza, odhadli ste ceny v Rakyte správne?

Áno, máme to dobre nastavené.

Kto teraz otáľa s kúpou bytu, riskuje, že bude o tri mesiace drahší? 

Teraz je najlepší čas na kúpu bytu. Úroková sadzba na hypotéky je stále niekde medzi 2 až 4 percentami a to je oproti inflácii stále výhodné, takže kúpa bytu je aj dnes dobrá investícia. Navyše klienti môžu teraz získať benefity navyše.

Konkrétne? 

Napríklad v našich projektoch Nesto a Arboria (v Trnave) dávame aktuálne v cene bytu kuchynskú linku. Predpokladám, že podobné limitované akcie budú v najbližších mesiacoch ponúkať aj ostatní developeri.

Niečo podobné ste robili aj cez finančnú krízu? 

Vtedy nie, ale napríklad pri projektoch Malé Krasňany a Urban Residence sme takýto benefit ponúkali, keď sme predávali posledné byty pred kolaudáciou a začínali sme stavať ďalšiu etapu týchto projektov.

Kedy sa nálada na trhu začala meniť?

Výrazné ochladenie cítime posledný mesiac alebo dva, ale neznamená to, že sa nepredáva. Predaj bytov v projekte Rakyta ide výborne, presne podľa plánov, ale určité ochladenie cítime. Zatiaľ to nie je nič dramatické, čo by nám zmenilo plány.

Najbližší polrok budú teda ceny stagnovať, na trhu budú aj menšie akcie, ale potom začnú ceny opäť rásť? 

Potom začne kupujúcich opäť postupne pribúdať. Po prvotnom šoku si uvedomia, že nie je na čo čakať. Pozrú sa detailne na svoje možnosti po náraste úrokov a prispôsobia im svoj nákup. Tomu sa prispôsobia aj developeri. Bude sa stavať viac menších bytov s ohľadom na to, čo si pri aktuálnych úrokoch budú môcť ľudia dovoliť.

Zmenia sa teda projekty?

Poviem to inak. Ak sme stavali doteraz tri kategórie dvojizbových bytov, teda s výmerou 42, 47 a 51 štvorcových metrov, tak 51-metrové už stavať nebudeme, respektíve len minimálne, lebo o ne nebude pri dnešných cenách a úrokoch skoro žiadny záujem. Stavať budeme viac menších dvojizbových bytov, čiže s výmerou 47 a 42 štvorcových metrov. Sčasti sme tieto zmeny aplikovali už na projekte Rakyta, kde sme vo „flatmixe“ optimalizovali počet väčších a menších bytov. Podobné zmeny aplikujeme aj pri tvorbe ďalších etáp v projekte Arboria a Nesto.

Čoho presne sa ľudia vzdajú? Predsiení?

Je to skôr na úkor určitej vzdušnosti. Veľmi pekný a efektívny môže byť dvojizbový byt aj pri 40 m², akurát nepôsobí tak vzdušne ako o čosi väčší byt. Keď sa zmenšuje výmera izby, takisto sa tam vojde gauč, televízia, kuchyňa, ale možno sa tam vojde len menšia kuchyňa a menší gauč. Cieľom developerov a architektov je teraz nájsť riešenia, ktoré budú eliminovať hluché miesta v byte, čiže napríklad dlhé vstupné chodby, aké ste kedysi vídali často. Aby si klient nekupoval to, čo nevyužije.

Vane teda definitívne zmiznú a zostanú sprchovacie kúty? 

To nie, klienti si to žiadajú. Dokonca evidujeme pri väčších bytoch záujem o vyšší počet kúpeľní a toaliet, napríklad pri trojizbových bytoch pre rodiny s deťmi.

Celkové výmery bytov klesnú, ale ceny za štvorcový meter nie. Tak?

Očakávať dramatickú zmenu v cenách je ilúzia, pretože počet bytov, ktoré sú rozostavané alebo sa plánujú dať do výstavby v najbližších rokoch, skutočne nie je vysoký.

Aký je dnes pomer ponuky a dopytu v Bratislave?

Po minulé roky dopyt niekoľkonásobne prevyšoval ponuku a skôr si myslím, že aj do budúcnosti bude dopyt mierne prevyšovať ponuku. To je dôvod, pre ktorý ceny novostavieb nemajú prečo klesať, naopak, skôr môžu mierne rásť, keďže rastú aj stavebné náklady.

Aj keď dopyt klesne, stále bude príliš málo bytov?

Na Slovensku chýba asi 200-tisíc bytov, podľa niektorých štatistík len v Bratislave chýba od 30- do 40-tisíc bytov, a nemá sa to príliš prečo meniť.

Nemôže sa ich začať stavať viac? 

Máme prehľad, koľko záväzných stanovísk pre bytové projekty je vydaných v rámci Bratislavy na najbližšie roky, a z toho je jasné, že najbližšie roky sa ponuka bytov nijako nezlepší. Bude musieť dôjsť k výraznej zmene územného plánu. Ak sa to aj stane, až potom developeri nakúpia viac pozemkov, následne pre ne budú potrebovať územné rozhodnutia a stavebné povolenia. Čiže aj keby sa územný plán zmenil k tomu najlepšiemu, trh to ovplyvní o 7 až 10 rokov.

Zlepší sa dovtedy vyjednávacia pozícia predávajúceho?

Áno, v rámci normalizácie sa už klienti nebudú cítiť až tak pod tlakom, že ich niekto s kúpou predbehne. Budú mať viac času na rozmyslenie, čo sú ochotní zaplatiť a čo si chcú kúpiť. Budú tiež dávať väčší dôraz na kvalitu, lokalitu, históriu projektov aj na reputáciu developera. Určite budú veľmi zohľadňovať, či má developer inflačné doložky. Aj nás sa na to klienti často pýtajú a veľmi oceňujú, že ich v zmluvách vôbec nemáme. Možno však očakávať, že sa trochu viac roztvoria nožnice medzi cenami starých a nových bytov. Roky boli nereálne blízko seba. Pritom je nelogické, aby staré byty boli o 5 percent lacnejšie ako novostavby.

Staršie byty budú lacnejšie, pretože sú energeticky náročnejšie? 

To je jeden z kľúčových faktorov, ktorý bude teraz zohrávať úlohu. Zoberte si bežný dvojizbový byt. Len na mesačných poplatkoch správcovi (najmä teplo, teplá voda, spoločné priestory) zaplatíte bežne aj 220 eur, a to bez elektriny. Pri novostavbe je to 100 až 120 eur, teda zhruba o polovicu  menej.

O koľko by mohli zlacnieť staršie byty?

To bude veľmi závisieť od konkrétnej lokality, ale aj od ich energetickej efektívnosti. Veľa dobrých lokalít, ako je Staré Mesto, ale aj veľká časť Ružinova, zmena trendu neovplyvní, pretože cenu tam podrží vysoký štandard bývania, najmä kvalita občianskej vybavenosti a lokalita. Skôr očakávam, že klesnú ceny starších nehnuteľností v priľahlejších častiach Bratislavy. V otázke, o koľko, zohráva rolu aj to, či je bytovka zateplená, či má nové stúpačky a podobne. V priemere však čakám, že staršie nehnuteľnosti zlacnejú a bude to vo dvojciferných číslach. A stane sa to rýchlo – počas jedného roka.

Aký očakávate vývoj cien prenájmov?

Už tento rok citeľne narástli a rast bude pokračovať.

Tlačí na to aj príchod utečencov z Ukrajiny?

Sčasti, ale skôr stúpa počet klientov, ktorí odkladajú kúpu bytu alebo sa nekvalifikujú na hypotéku a uprednostnia nájom. Tento rok preto ceny nájmov rástli o 5 až 10 percent podľa lokality. Na ďalšie roky očakávam nárast približne o 5 percent každý rok.

Budete preto ponúkať viac bytov vo vašich stavbách do nájmu?

My sme to už dávnejšie očakávali, preto máme v projektoch už zahrnutý segment nájmov.

V trnavskom projekte Arboria už ponúkame byty na prenájom v spolupráci s Kooperativou. V projekte Nesto plánujeme, že až 20 percent bytov, ktoré  vybudujeme, dáme do predaja inštitucionálnym investorom, ktorí následne dajú byty na prenájom v rôznych formách komerčného prenájmu.

Zjavne sa o trh s nájmami môže zaujímať privátny sektor aj bez toho, aby ho stimuloval štát.

Samozrejme. V zahraničí tvorí nájomný segment aj 50 percent štruktúry bývania. Aj my sa približujeme k Západu a čakám, že koncepty prenájmu budú pribúdať. Dokáže prilákať klientelu tým, že je to kvalitnejší prenájom, s profesionálnym servisom a starostlivosťou. Je iné bývať v bytovom dome, kde môžete kedykoľvek poprosiť o profesionálnu pomoc, ako keď máte byt v prenájme od súkromnej osoby.

Trh nájmov sa rozrastie, keď zmizne predstava ľudí, že nevyhnutne musia vlastniť byt? Alebo čo by sa muselo udiať?

Toto sa mení aj generačne, dnes sú mladí ľudia otvorenejší západnému štýlu života. Viac cestujú, študujú, pracujú pre jednu korporáciu dva roky, potom pre inú, rok môžu pracovať na jednom mieste, potom inde. Nepociťujú takú potrebu hneď bývanie vlastniť. Kedysi si ľudia zakladali rodiny, už keď mali o niečo viac ako 20 rokov.

Pri akej konštelácii bude pre vás zaujímavý aj segment nájmov pre ľudí, ako sú napríklad zdravotné sestry, ktoré nemajú nadštandardný príjem?

To nie je otázka na nás. My byty len staviame. V prípade, že spolupracujeme s nejakou inštitúciou, ako je Kooperativa v trnavskom projekte Arboria, tak ich aj prenajímame. V prípade, ak sa inštitucionálni investori zapoja do konceptu nájomného bývania a najmú si nás na stavbu bytov, tak sa môžeme zapojiť, ale určite bude potrebná intervencia štátu, či nastaví podmienky tak, aby to bolo aj pre investorov zaujímavé.