Chcel byt v novostavbe v Rovinke: Vinou developera ho nemám, stratil som čas aj veľké peniaze

JAROSLAV LINKA (1977) vyštudoval Fakultu manažmentu Univerzity Komenského v Bratislave. Pracuje ako front office manager assistent v hoteli vo Viedni.

V roku 2020 sa rozhodol kúpiť byt v plánovanej novostavbe v Rovinke. Developer podľa neho zlyhal, a tak dnes nemá ani zálohu, ktorú zaplatil, ani byt. Nový byt inde ho pre stratu času vyjde oveľa drahšie.

V roku 2020 ste sa rozhodli kúpiť byt v chystanej novostavbe. Kde a od koho?

Išlo o jednoizbový byt v Rovinke, ktorý mi mala predať eseročka Sunny Home B, ktorá sídli v bratislavskom Starom Meste a jej konateľom je Tomáš Sebök. Byt mal mať rozlohu 32,14 metra štvorcového, k tomu mal byť balkón a jedno parkovacie miesto vonku. Celé to malo stáť 81 900 eur, čo sa mi zdalo slušné a adekvátne.

Zmluvu o rezervácii som podpísal v decembri 2020. V apríli 2021 sa podpisovala zmluva o budúcej zmluve o prevode vlastníctva. To už bola z mojej strany zložená päťpercentná záloha, konkrétne 4095 eur. Byt mal byť skolaudovaný a odovzdaný do užívania v máji 2022. Všetko vyzeralo dobre.

Dnes je koniec januára 2023 a nemám ani byt, ani peniaze, miesto toho som minul ďalšie peniaze na právnikov a prišiel o ilúzie.

Prečo?

V októbri 2021 mi zrazu právnička eseročky T Finance Group Ľubica Mancová, ktorá zastupuje Sunny Home B, napísala, že je potrebné podpísať dodatok k zmluve, v ktorom som mal odsúhlasiť, že termín odovzdania bytu sa posúva na august 2022 a zároveň sa jeho cena navyšuje o päťtisíc eur. Mal som sa zaviazať aj k vyššej pokute v prípade odstúpenia od zmluvy – zrazu mala byť 10 percent, hoci v pôvodnej zmluve bola päťpercentná, teda vo výške rezervačného poplatku.

Ako to zdôvodnili?

Tak, že k posunu prác došlo v dôsledku druhej vlny pandémie covidu-19 a prijatých protipandemických opatrení. V tom čase vraj taktiež došlo k rekordnému nárastu cien stavebných materiálov. A navýšili sa vraj aj ceny iných vstupných materiálov.

Podpísať dodatok som mal do 14 dní s tým, že ak nesúhlasím s novými podmienkami, firma Sunny Home B je ochotná pristúpiť k ukončeniu zmluvy.

Ako ste sa rozhodli?

Byt som naozaj chcel. Rozhodol som sa preto postupovať v zmysle už podpísanej zmluvy – vyzval som firmu, aby mi tvrdenia v novom dodatku podložila. Odvolal som sa na konkrétny článok v zmluve, kde sa píše, že ak by nastal posun termínu výstavby bytu a jeho odovzdania z dôvodu vyššej moci, tak sú povinní mi to aj relevantne odôvodniť a primeraným spôsobom preukázať.

Realitou je, že sme tu naozaj mali pandémiu, lockdowny, že naozaj boli vážne protipandemické opatrenia a aj to, že vyskočili ceny stavebných materiálov. Nebol posun výstavby logický?

Kamarát právnik mi poradil, aby som si situáciu overil u iných developerov. Urobil som tak u troch v okolí Rovinky. Keď som totiž rozmýšľal, kde a u koho kúpim byt, rozhodoval som sa medzi viacerými projektmi.

Traja developeri mi na otázku, ako ich projekty zdržala pandémia, odpovedali, že všetko napreduje, ako má, dokonca možno robotu skončia ešte skôr. Neskôr sa ukázalo, že napríklad v Miloslavove sa to aj podarilo – developer naozaj odovzdal byty o niekoľko mesiacov skôr. Tam vyššia moc neúradovala?

To nič nemení na fakte, že iného developera pandémia ovplyvniť mohla.

Súhlasím, ale veď ja som sa so Sunny Home B nehádal, len som v zmysle zmluvy požiadal, aby mi to preukázali a zdôvodnili. Ostatní developeri mi totiž vysvetlili, že áno, počas pandémie im síce pre chorobu alebo karanténu vypadávali rôzni pracovníci, ale určite nie celé skupiny ľudí tak, aby to ohrozilo termíny výstavby.

Navyše firmu Sunny Home B som o odpoveď žiadal viackrát. Ani raz sa neunúvala reagovať, hoci právnička Mancová mi povedala, že na druhý deň ju budem mať. O čom to vypovedá? Že firma nemala žiadny záujem preukázať a zdôvodniť mi to meškanie z dôvodu údajnej vyššej moci, hoci sa k tomu sama zaviazala k zmluve.

Aká bola celková komunikácia firmy s vami ako klientom?

Až do nášho sporu veľmi priateľská. Právnička, manažérka predaja aj asistent predaja komunikovali. Vždy boli na telefóne a ochotne zodpovedali všetky otázky. A potom akoby uťalo, prestali zdvíhať telefóny. Keď som sa ich právničke dovolal, síce vždy sľúbila odpoveď, ale pokojne sa aj týždne odmlčala.

Rozporovali ste aj nárast cien stavebných materiálov.

Áno. Rozporoval som, či ceny stavebných materiálov narástli tak veľmi, že majú právo zvýšiť mi cenu bytu. V zmluve, ktorú som s nimi podpísal, sa totiž uvádza, že to môžu urobiť iba vtedy, ak by sa v riadnom termíne kolaudácie počas výstavby navýšil index stavebných prác a materiálov daný štatistickým úradom dva po sebe nasledujúce kvartály o viac než 5 percent.

Je dôležité, ako sa ten index vypočítava – ide o súčet dvoch štvrťročných indexov vyhlásených štatistickým úradom v indexovanom období, ktorý sa vydelí číslom 2. To netvrdím ja, ale štátny orgán.

V praxi mi teda môžu navýšiť sumu za byt, ak dva kvartály po sebe narastie ten index o viac ako päť percent, ale len o sumu prevyšujúcu tých päť percent. Ak by bol index teoreticky osem percent, sumu by mi mohli zdvihnúť o tri percentá.

Inými slovami, nárast indexu do päť percent ide na náklady firmy?

Presne tak. Tak je to v zmluve. A v tomto prípade mi štatistický úrad jednoznačne, teda písomne a s pečiatkou, potvrdil, že ten index bol v danom období nižší ako päť percent.

Ako reagovala firma?

Najskôr nijako, nik mi nezdvíhal telefón. Celý čas som bol pritom pripravený podpísať dodatok hneď po tom, ako mi zdôvodnia a preukážu to, čo žiadam. Nemôže to predsa fungovať tak, že oni si z brucha vypočítajú navýšenie ceny a ja ho bezhlavo akceptujem.

Viete, čo som vtedy zistil? Zašiel som sa pozrieť do Rovinky, ako napreduje výstavba. A zistil som, že oni ešte len chystajú základy. V októbri 2021, hoci rezervačnú zmluvu som podpísal už v decembri 2020 a zmluvu o budúcej zmluve v apríli 2021. Firma teda zrejme načas nenakúpila ani stavebný materiál. A my kupujúci sme zrazu mali znášať jeho zvýšené ceny? Pre jej chybu?

Keďže firma odmietala akceptovať vaše výhrady, najali ste si právnika. 

To bolo v novembri 2021. Spoločnosť na moje argumenty nereagovala, na výzvu právnika sa tak už stalo. Pani Mancová však v odpovedi k indexu stavebných cien začala diletantsky a neodborne miešať jablká s hruškami, účelovo vyťahovala jednotlivé položky, porovnávala ich medzimesačne, medziročne, dokonca s rokom 2015, ale tvrdenia odborníka štatistického úradu nijako nevyvrátila.

Môj právnik ju preto v decembri odkázal na správnu metodiku výpočtu indexu. Zároveň ju telefonicky aj písomne požiadal, aby konečne preukázala posun výstavby z dôvodu vyššej moci. Sľúbila, že sa ozve po vianočných sviatkoch.

Urobila tak?

Kdeže. Preto ju 12. januára 2022 môj právnik vyzval, aby reagovala a do siedmich dní poslala prisľúbené. Stále som teda nevylučoval, že dodatok k zmluve podpíšem, ale až po tom, čo mi preukážu, k čomu sa sami zaviazali. Samozrejme, ignorovali to, a tak im právnik štvrtého februára poslal poslednú výzvu. Firma totiž zjavne porušila minimálne dva články zmluvy.

To už som bol vážne naštvaný, lebo pôvodne som sa rozhodoval, či nevezmem byt v jednom z projektov v Miloslavove. Vyhrala Rovinka, ktorá síce bola drahšia, ale predsa len je bližšie k Bratislave. A tým, ako sa firma Sunny Home B zachovala, som vlastne o ponuky v Miloslavove prišiel.

Dnes viem, že som urobil chybu – nielenže to bolo v Miloslavove lacnejšie, ale projekty boli dokončené skôr než v plánovaných termínoch. Bez navyšovania cien, bez výhovoriek na covid-19. Rezervačné zmluvy sa tam pritom podpisovali v obdobnom čase.

Prečo vás tak rušilo, že odovzdanie bytu sa posunie z mája na august 2022? Je to nepríjemné, ale ide o relatívne krátky čas.

Opakujem – ja som nemal problém s tým, že výstavba bude chvíľu meškať, ale s tým, že meškanie zdôvodňujú len všeobecnou frázou o pandémii, ktorú nevedia zdôvodniť, a ešte aj navyšujú cenu o päťtisíc eur v rozpore s ich vlastnou zmluvou.

Problém bol v inom – vo vytvorení nebezpečenstva, že ak dodatok podpíšem hneď a bez žiadosti, aby preukázali svoje tvrdenia o vyššej moci, budú sa na ňu môcť vyhovárať aj v budúcnosti.

Bol by to bezbrehý a nepredvídateľný žolík, ktorým sa dá svojvoľne a bez sankcií odďaľovať dostavba projektu v čase, keď už nárast cien takmer všetkých tovarov, komodít a služieb doslova exploduje cválajúcim tempom, keďže Slovensko a svet sa dostali do intenzívnej špirály hospodárskej recesie.

Na základe doterajšieho konania mám teda vážny dôvod na obavu, že firma si cenu jednoducho vymyslí a opäť jej výšku nebude chcieť relevantne preukázať, čím by ma vlastne vyšachovala a ešte aj obrala o rezervačný poplatok. Veď už teraz presne také isté byty ponúka na stránke za 120-tisíc eur.

V októbri 2021 som zistil, že firma ešte len kope základy. Bolo mi jasné, že nielen máj, ale ani august 2022 nie je reálny termín dokončenia. Ukázalo sa, že som sa nemýlil – byty nie sú hotové dodnes, aktuálne sa hovorí o auguste 2023.

Viete, čo to pre kupujúcich znamená? Som vyštudovaný ekonóm, viem, ako jedna vec vplýva na druhú. A to sme ešte netušili, že do toho príde vojna Ruska na Ukrajine a ďalšie zdražovanie. Každý posun výstavby teda môže byť sprevádzaný ďalším navýšením celkovej ceny bytu.

Ako firma reagovala na poslednú výzvu zo štvrtého februára 2022?

Môj právnik ju vtedy požiadal o osobné stretnutie medzi nami a nimi, aby sme to celé predebatovali a uzavreli s tým, že zvažujem vymoženie svojich práv súdnou cestou.

Vtedy sa pani Mancová konečne ozvala s tým, že ich spoločnosť neporušuje žiadny bod zmluvy. O stretnutie firma neprejavila záujem, pani Mancová medzi riadkami naznačila, že konateľ Tomáš Sebök nemá čas.

Ak však vraj odstúpim od zmluvy, vrátia mi rezervačný poplatok, teda 4095 eur, plus mi ako ujmu, respektíve odstupné vyplatia 3000 eur.

Prečo ste to nevzali?

Pretože tá ponuka bola neadekvátna. V tom čase sa už porovnateľné byty v Rovinke a okolí predávali aj o 40-tisíc eur drahšie. Objednať si byt za pôvodnú cenu už nikde nebolo možné. Chcel som teda svoj pôvodne dojednaný byt.

Nie je práve nárast cien bytov v tom období dôkazom, že developer mal právo pýtať si od vás viac?

Nie, pretože skok cien vtedy nebol spôsobený cenou vstupov, ale lacnými hypotékami a obrovským dopytom po bytoch v Bratislave a okolí. Tie ceny nezodpovedali realite, šlo o špekulantstvo, o umelý dopyt.

A kam by sme prišli, kebyže si objednáte byt za nejakú sumu a developer vám ju bude neustále navyšovať, hoci vstupy až tak nezdraželi? Veď to v tom čase potvrdil štatistický úrad. Jasné, mohol som odstúpiť od zmluvy a vziať odškodné 3000 eur, ale to by znamenalo, že prídem o oveľa viac, pretože si musím inde objednať oveľa drahší byt. O strate času ani nehovorím.

Viete, čo si myslím? Že firme by vyhovovalo, keby som takto lacno odstúpil od zmluvy, lebo byt, za ktorý som mal zaplatiť pôvodne 81 900 eur, by predala o pár desaťtisícok eur drahšie, hoci náklady tomu nezodpovedali. A to jednoducho nie je férové. A je tam ešte jeden výrazný problém.

Konkrétne?

Väčšina ľudí taký byt kupuje cez úver. Teraz si porovnajte, aké podmienky na hypotéky boli v období, keď sa podpisovali zmluvy, respektíve v čase, keď mali byť byty dokončené a odovzdané, a aké sú dnes – oveľa nevýhodnejšie a prísnejšie.

Tým, že firma nedodržala slovo, teda všetkým kupujúcim na úver prudko stúpnu aj náklady. Niektorí dnes možno na tie hypotéky ani nedosiahnu, hoci vtedy by ich dostali. A tie byty majú byť najnovšie dostavané ktovie kedy – aké úrokové sadzby vtedy budú? Lebo peniaze na nepostavený byt vám banka vopred nedá. A toto všetko má kupujúci znášať len vďaka ľahostajnosti a nekompetentnosti developera?

Čo ste teda odpovedali?

Môj právnik firme v e-maile siedmeho februára 2022 zosumarizoval celú situáciu od začiatku do toho dňa, teda že nesplnili podmienky v zmluve a že od zmluvy neodstupujem, 3000 eur ako odstupné neprijímam, zároveň odmietam podpísať dodatok k zmluve, ktorý by navýšil cenu bytu o 5000 eur.

Následne som bol pracovne rozcestovaný mimo EÚ a do mája sme vzájomne nekomunikovali. V júni som pochopil, že to celé nikam nevedie, a rozhodol som sa, že zmluvu radšej vypoviem. Síce na tom budem stratový, ale už som mal toho plné zuby. Nechcelo sa mi naťahovať s firmou, ktorej konanie som hodnotil ako nečestné. Jej neustále klamstvá, výhovorky a mlčania ma naozaj unavovali.

Dostali ste teda naspäť rezervačný poplatok plus 3000 eur?

Práveže nie. Firma mi zrazu oznámila, že ponuka na odstupné vo výške 3000 eur už neplatí. Ale vraj ma budú kontaktovať. To sa stalo asi o mesiac. V tej chvíli mi boli ochotní vrátiť už len môj rezervačný poplatok 4095 eur plus odstupné 10 percent sumy ako náhradu za infláciu. Čiže už nie 3000 eur, ale len okolo 400 eur.

Pristal som aj na to, chcel som mať od nich definitívny pokoj. Ale keďže som bol mimo EÚ bez šance dostať sa domov, dohodli sme sa, že to technicky uzavrieme v októbri po mojom návrate.

Prišiel október, ozval som sa im, odkazovali ma na pani Mancovú, ale zastihnúť ju bol problém. Nakoniec sa mi ozvala, znela veľmi pozitívne, vraj mi pripraví papiere na odstúpenie a stačí, aby som sa zastavil podpísať to. Ale vraj nevie, či platí aj tá ponuka na 10 percent odstupného, lebo majiteľ je na dovolenke. Vraj sa však ozve a dá vedieť. Bolo mi to jedno, chcel som už naspäť aspoň vlastné peniaze.

Bolo to ponižujúce. Keď sa konečne opäť prvého decembra ozvala, uviedla, že konateľ mi nevráti vôbec nič.

Prosím?

Vážne. Bol som šokovaný, lebo mi zrazu odtajila, že mi návrat rezervačného poplatku a papiere na odstúpenie pár dní predtým sľúbila. Zrazu bola opäť veľmi arogantná. Vraj ak nemám záujem zotrvať v zmluvnom vzťahu, bude sa postupovať v zmysle zmluvy o budúcej zmluve – a teda že majú nárok na pokutu vo výške päť percent, čo je vlastne výška rezervačného poplatku.

Zhrňme si to – firma ma ťahá za nos, nedodrží termín výstavby, k tomu chce bezdôvodne navyšovať cenu, nekomunikuje, naťahuje čas. Potom mi núka najskôr 3000 eur a neskôr 400 eur ako odškodné za odstúpenie od zmluvy. Keď na to ako človek, ktorý už na naťahovanie sa nemá nervy, pristúpim, zrazu ma chcú obrať aj o mojich 4095 eur.

Nie sú toto nekalé obchodné praktiky? Veď to je absurdné. Fakt si Mancová so Sebökom myslia, že mi budú pľuť do tváre? Tá firma ma svojím konaním pripravila o desaťtisíce eur, lebo byty medzitým prudko zdraželi, o množstvo času aj nervov.

Neskôr sa vám však opäť ozvali, že vám vrátia aspoň rezervačný poplatok.

To mi pani Mancová napísala šiesteho decembra 2022. A priložila aj návrh dohody o ukončení našej zmluvy. Dal som ho pozrieť svojmu novému právnikovi. Odporučil mi, aby som sa firmy spýtal, či je možné vyplatiť aj nimi pôvodne prisľúbený poplatok vo výške inflácie.

S pani Mancovou sa mi telefonicky podarilo spojiť až 13. decembra. Tvrdila, že sa na to musí spýtať konateľa pána Seböka a najneskôr 15. decembra mi dá vedieť. Samozrejme, už sa neozvala, tak som jej 16. decembra poslal esemesku o tom, že niečo sľúbila, a tak čakám na odpoveď.

Naďalej ma ignorovala, a tak som jej 19. decembra poslal e-mail, kde sa opäť pripomínam, že čakám na sľúbenú odpoveď. Akúkoľvek. Vtedy obratom stručne reagovala, že stále čaká na vyjadrenie majiteľa a dá mi obratom vedieť.

Po odporúčaní právnika som im 20. decembra poslal posledný e-mail, kde rekapitulujem všetky udalosti od šiesteho decembra. Odpoveď dodnes žiadna. Napríklad deviateho januára tohto roka som sa snažil pani Mancovej dovolať päťkrát, ale ani raz nereagovala.

Je 28. januára 2023. Aká je situácia?

Rovnaká, nik z firmy sa neozval. Stačilo pritom, aby mi odpovedali na moju otázku o úhrade inflačného poplatku slovom áno alebo nie, a mohli sme to mať uzavreté. Firma toho nie je schopná od polovice decembra. Neostalo mi iné, než kontaktovať médiá. Myslím si, že je férové, aby sa o konaní firmy Sunny Home B dozvedeli aj iní jej súčasní alebo potenciálni klienti. Nechcem, aby im naletel niekto ďalší.