Garantovaná hypotéka či hyponájom – developeri skúšajú v Bratislave nové akcie na predaj novostavieb

• Bratislavské novostavby sa stále predávajú ťažko, developeri preto skúšajú nové akcie.
• Garantovaná hypotéka, ktorú propaguje ITB Development, v skutočnosti žiadnu hypotéku negarantuje. Developer len sľubuje, že desiatkam klientov zaplatí časť úrokov.
• Cresco Real Estate ponúka možnosť vyskúšať si byt, v nájme počkať dva roky na lepšie podmienky hypoték.

V Bratislave sa vlani predalo najmenej novostavieb od finančnej krízy a zdá sa, že tento rok zatiaľ žiadne oživenie nepriniesol. Developeri ceny oficiálne neznižujú, vymýšľajú však nové formy akcií, ktoré sú prakticky cenovými zľavami.

Po bonusoch typu kuchynská linka či garážové státie zadarmo pribudli také, ktoré navodzujú optimistickú atmosféru z čias najlacnejších hypoték.

Spoločnosť ITB Development, ktorá stojí za projektom bratislavských Čerešní, láka na „garantovanú hypotéku za 1,49 percenta“. V obmedzenej ponuke sľubuje kupujúcim zaplatiť časť úrokov ich hypotéky počas dvoch rokov.

Spoločnosť Cresco Real Estate zase stavia na tzv. hyponájom s výškou nájomného ako pri splátke 30-ročnej hypotéky za 1 percento, a to na dva roky. Klientom dáva čas na doriešenie hypotéky, prípadne predaja starého bytu v čase zamrznutého realitného trhu, zatiaľ čo už budú bývať v novom.

O čo ide pri Čerešniach

ITB Development ponúka „garantovanú hypotéku za 1,49 % p. a.“. Nie je to akcia, ktorú by si developer dohodol s bankami, ktoré by garantovali poskytnutie hypotéky. Alebo dokonca takúto nízku úrokovú sadzbu v čase, keď bežne poskytujú hypotéky za viac ako 4 percentá. Neznamená to ani, že by firma poskytovala ľuďom takéto úvery.

ITB tvrdí, že úver na bývanie klientovi „zabezpečí pomocou zmluvného hypomakléra“, a to buď v Slovenskej sporiteľni, Tatra banke, VÚB banke, ČSOB či Unicredit Banke. „My ako developer garantujeme, že mesačná splátka hypotekárneho úveru bude zodpovedať výške splátky úveru so sadzbou 1,49 % p. a. až do roku 2028,“ tvrdí. Ak bude splátka hypotéky vyššia, v pravidelných mesačných platbách sľubuje kompenzovať rozdiel. Ten chce platiť 24 mesiacov.

Pri 200-tisícovej hypotéke so sadzbou 4,5 percenta vyjde konečná zľava na 8-tisíc eur (24 x 300 eur). Je to podobná zľava, akú majú developeri ponúkajúci kuchyňu či vstavanú skriňu zdarma. Je vo výške okolo troch až piatich percent ceny bytu.

Pôvodnú komunikovanú informáciu o tom, že akcia garantovanej hypotéky platí pre prvých 30 predaných bytov tretej etapy Čerešní, spoločnosť neskôr upravila. Celkový počet bytov je podľa ITB v tejto chvíli otvorený. Tretiu etapu Čerešní tvoria tri bytové domy s celkovým počtom 260 bytových jednotiek.

Dohodu, ktorú ITB Development s kupujúcim k tejto akcii podpisuje, považuje za interný materiál, ktorý Denníku E nesprístupnil.

Predpredaj tretej fázy spustili v januári, zatiaľ si byt rezervovalo 22 záujemcov. Firma tvrdí, že najprv dala do predaja 61 bytov a tento týždeň pridala ďalšie.

Takáto ponuka môže urýchliť rozhodovanie tých, ktorí o novom bývaní uvažujú a majú dostatočný príjem na to, aby získali hypotéku v dostatočnej výške. Banka totiž nebude pri ich úverovej kapacite počítať s tým, že im developer garantuje splácanie časti úrokov. Komu hypotéka nevyjde, neovplyvní ho ani táto akcia. Pri podpise zmluvy s developerom sa platí záloha 15 % kúpnej ceny.

ITB musel pri Čerešniach v minulom roku vysvetľovať nepríjemnosti okolo ceny bytov v druhej etape výstavby. Denník SME písal, že hoci developer najprv uisťoval klientov, že napriek rastu cien materiálov nebude zvyšovať dohodnuté ceny, nakoniec ich s využitím inflačnej doložky navýšil. Urobil tak ako jeden z mála developerov. Začiatok kolaudácie pritom podľa denníka naznačoval, že materiál musel kupovať ešte pred obdobím, z ktorého vychádzal pri dorátaní inflačnej doložky.

Cresco núka ochutnávku s nájmom

S pochopením pre kupujúcich, ktorí si ešte nedávno mohli dovoliť novostavbu v Bratislave, no pre zmenené podmienky úverov sa im prístup k zdrojom sťažil, prišiel pred pár dňami aj najväčší rezidenčný developer Cresco Real Estate. Vo svojom projekte Slnečnice ponúka byty na tzv. hyponájom.

Budúcim vlastníkom dáva na dva roky možnosť nájmu za sumu, ktorá zodpovedá splátke hypotéky na 30 rokov pri úrokovej sadzbe 1 %. „Z trhu vnímame, že problémom pri kúpe nového domova nie je ani tak cena, ako horší prístup k financovaniu,“ hovorí obchodný riaditeľ Cresco Real Estate Michal Pauer. Na lepšie podmienky hypoték si takto podľa neho jednoducho počkajú už v novom byte. Na základe vyjadrení bankárov verí, že už budúci rok by mali úrokové sadzby opäť klesať.

Čo sa stane v prípade, že by záujemca o byt dostatočnú hypotéku do dvoch rokov nedostal? Šéf spoločnosti Ján Krnáč prípadných záujemcov na Facebooku uisťoval, že v nájme budú môcť pokračovať. I keď s novými podmienkami. Neznamená to však, že by sa Cresco chcelo venovať dlhodobému prenájmu.

Nájom za cenu splátky lacnej hypotéky by mal podľa firmy pomôcť ľuďom, ktorí napríklad potrebujú predať svoj byt, no pri súčasnej situácii na realitnom trhu by to mohlo trvať mesiace. Ak by čakali, vyhliadnutý dokončený nový byt by už nemusel byť voľný. A keby sa s predajom ponáhľali, aby zaplatili časť ceny nového bytu, mohli by prísť aj o desaťtisíce eur.

Cresco verí, že pomôcť môže takýmto spôsobom aj tým, čo vedia, že neskôr hypotéku budú vedieť získať, hoci teraz to nejde. Napríklad ak sa jeden z partnerov má vrátiť do pracovného života po materskej dovolenke.

Zatiaľ Cresco umožňuje hyponájom v Slnečniciach, neskôr by mali pribudnúť aj iné jeho projekty.

Ponuka bytov v novostavbách je väčšia

Vlani ochromili záujemcov o nové bývanie vyššie úroky na hypotékach, pre ktoré niektorí nezískali z banky dostatočný úver. Týkalo sa to starších bytov aj novostavieb.

Podľa spoločnosti Bencont Investments sa vlani v Bratislave predalo najmenej nových bytov od finančnej krízy v roku 2008, ich ceny však napriek ochladeniu nezačali klesať. V druhej polovici roka iba prestali rásť, takže rok ukončili 15-percentným zdražením.

Podľa analytika Bencontu Rudolfa Bruchánika to zatiaľ vyzerá tak, že sa dopyt neprebral ani tento rok. „Určite už môžeme hovoriť o zamrznutom trhu,“ hovorí s tým, že detailnejšie štatistiky, ktoré firma pravidelne robí, prinesie Bencont zhruba o mesiac.

Trh s bratislavskými novostavbami ochladol už vlani

Zdroj – Bencont Investments

Koncom vlaňajška si v Bratislave mohli ľudia vyberať z viac než troch tisícok bytov, čo bola najširšia ponuka od roku 2018. Niektorí developeri podľa Bruchánika aktuálne zastavujú novú výstavbu, hoci aj majú všetky povolenia. Jednak nedokážu predať vopred 20 percent bytov, čo požadujú banky na to, aby im uvoľnili financovanie. „Ale aj preto, aby ešte viac nezvyšovali ponuku a nevytvárali zbytočný tlak na ceny pri už existujúcich projektoch, ktoré potrebujú dopredať,“ hovorí.

Nových projektov tak podľa neho bude menej a cena novostavieb by sa mala v konečnom dôsledku udržať. Bruchánik verí, že hoci je trh aktuálne zaseknutý, už v druhej polovici roka by mohlo prísť k oživeniu. Dôvody vidí jednak v tom, že ľudia dovtedy pochopia, že prepad cien na realitnom trhu, ktorý čakajú, sa nemusí udiať. Verí však aj tomu, že sa situácia zlepší aj na hypotekárnom trhu.