Nie je otázkou či, ale o koľko klesnú ceny realít

Autor je ekonomický analytik a poradca na ministerstve financií

Jednu z najprudších kampaní sprísňovania menovej politiky v USA aj v Európe sprevádza aj nárast dlhodobých úrokov, od ktorých sa odvíjajú aj ceny úverov na bývanie.

Pre strednú triedu sú práve hypotéky hlavným nástrojom na kúpu domu alebo bytu. Dlhé roky rekordne nízkych úrokov a veľmi dobrej dostupnosti úverov zvýšili apetít kupujúcich, ktorý predávajúci využili na zvýšenie cien.

Tento dlhoročný trend, vyvolaný mimoriadne uvoľnenou menovou politikou, dramaticky otočili udalosti ostatných dvanástich mesiacov. Otázkou preto nie je, či sa na oboch brehoch Atlantiku znížia ceny nehnuteľností, ale o koľko. Je preto dobré pozrieť sa na dátami podložené skúsenosti z trhov, ktoré už rast úrokov absolvovali viackrát a existujú pri nich detailnejšie a dlhšie štatistiky o cenách bývania.

Štatistika o vývoji cien nehnuteľností sa na Slovensku začala budovať len v tomto storočí a v čase, keď sa ešte len začal rozvíjať hypotekárny trh. Má preto za sebou test len jedného hospodárskeho cyklu – recesie z roku 2009, počas ktorej sa ceny znížili v priemere o pätinu.

Bublina v Kalifornii spľasla

Lepšie dáta o realitnom trhu sú z USA. Mediánová cena rodinného domu v Kalifornii dosiahla tento rok vo februári 735-tisíc dolárov, čo je o 18 percent menej, než bol vlaňajší májový rekord 900-tisíc. Čo je ešte zaujímavejšie, ide v doterajšej štatistike tamojšieho trhu nehnuteľností o tretí najprudší 10-mesačný prepad.

Pre porovnanie, na počiatku deväťdesiatych rokov tam trval medvedí trh s nehnuteľnosťami štyri roky a ceny vtedy klesli celkovo o 16 %. A v roku 2007, keď v USA prepukla kríza nebonitných hypoték, sa ceny za 19 mesiacov znížili o vyše 55 percent.

It’s a bubble! Median #homeprices of 1-family home in California in February was $735,000, 18% off May 2022’s $900,000 high — 3rd biggest drop on record over these 10 months. https://t.co/WNVI0VEt0j

— Jon Lansner (@jonlan) April 1, 2023

Buď zníženie úrokov, alebo pokles cien (alebo oboje)

Čo presne sa deje na realitnom trhu v USA teraz?

Po prvé, na získanie hypotéky tam potrebujete vyšší plat. Minimálny príjem potrebný na začatie rokovania s bankou sa za ostatné tri roky zvýšil zo 47-tisíc na 86-tisíc dolárov, čo je viac než 30-ročný rekord. Táto štatistika americkej asociácie realitných maklérov (NAR) sa považuje za barometer dostupnosti úverov.

Podľa rovnakého prieskumu sa úroveň priemerných mesačných splátok hypoték oproti úrovniam spred pandémie prakticky zdvojnásobila. Výrazne prevyšuje aj predošlé rekordy zaznamenané počas vrcholov realitnej bubliny spred roku 2007.

Na viac než 30-ročných úrovniach sa podľa NAR pohybuje aj ukazovateľ dostupností porovnávajúci mediánovú cenu bývania a priemernú mzdu.

Situácia v USA sa však už niekoľko rokov otáča k lepšiemu, teda ak sa na to pozrieme očami kupujúcich a nie developerov.

Za rok 2022 došlo k výraznému nárastu výstavby nových nehnuteľností na bývanie. Podľa ekonóma Jeffa Wenigera príde v nasledujúcich rokoch na trh najvyšší počet rozostavaných nehnuteľností na bývanie od roku 1969. Pandémiou odložená výstavba sa po odznení lockdownov pokúsila využiť vtedy ešte priaznivé úroky. V budúcom roku sa tak podľa amerických štatistík má dokončiť 1,7 milióna nehnuteľností na bývanie, výrazne viac než počas vrcholu bubliny z roku 2007. Vtedy sa ich dokončilo 1,4 milióna.

Neprekvapuje, že ukazovateľ optimizmu developerov stavajúcich byty sa prepadol na druhú najhoršiu úroveň od recesie 2009. Horší bol len na začiatku pandémie.

Aj to prispieva k poklesu cien. Napríklad americký index cien nehnuteľností Case-Shiller zaznamenal siedme po sebe nasledujúce medziročné zvýšenie.

Je to najdlhšia takáto negatívna séria od roku 2012. Vtedy sa skončilo niekoľkoročné obdobie cenových poklesov, po ktorom nasledovala šnúra desiatich rokov neustáleho rastu.

Cenová úroveň sa musí prispôsobiť vyšším úrokom

Korelácia medzi historickým vývojom indexu cien (Case-Shiller Price Index) a výškou priemerných úrokov potvrdzuje intuitívny záver z úvodu: obdobia drahších hypoték sprevádza nižšia úroveň cien bytov a naopak.

Súčasnú úroveň cien tak možno vzhľadom na nárast úrokov považovať za anomáliu. Buď sa v dohľadnom čase znížia ceny hypoték alebo bytov.

Síce pomalšie, no reagujú aj štatistiky v strednej Európe

Medziročný pokles si zapísala v poslednom zverejnenom štvrťroku (koniec roka 2022) aj oficiálna štatistika cien nehnuteľností z Nemecka. Bol to pritom prvý mínus od roku 2011. Vzhľadom na zvýšenie sadzieb, ktoré pokračovalo v úvode tohto roka, treba očakávať podobný trend aj v nasledujúcich štvrťrokoch.

Vývoj cien v Nemecku oproti rovnakému obdobiu predchádzajúceho roka v %:

Na konci roka sa trend otočil aj na Slovensku, ale ceny sa zatiaľ znížili len medzikvartálne – podľa štatistiky Národnej banky Slovenska klesli o 1,94 %. V medziročnom porovnaní boli ešte stále vyššie, hoci tempo rastu sa spomalilo.

Tak ako v USA, aj na Slovensku sa rozširuje ponuka bývania. Za uplynulé tri roky sa na Slovensku dokončilo ročne v priemere 21-tisíc nových bytov, čo je v priemere o 19 % viac než počas piatich rokov pred pandémiou, hovorí Štatistický úrad SR.

Rozbehla sa aj nová výstavba. V roku 2021 sa začalo stavať o 17 percent viac bytov, než bol priemer spred pandémie.

Hoci priamo v úvode pripomíname obmedzenia slovenských dát o vývoji cien nehnuteľností, aj tie ukazujú skúsenosť podobnú ako na rozvinutých trhoch. Kým ešte v úvode roku 2008 burácali ceny nehnuteľností vyše 30-percentným rastom, už o rok došlo k prudkému ochladeniu do mínusu. Tlak na zlacnenie potom pretrval ďalších päť rokov, hoci hospodársky rast medziročne klesol len v roku 2009.

Pozor na obmedzenia krátkej slovenskej štatistiky

Berúc do úvahy obmedzenia krátkeho časového radu slovenskej štatistiky si môžeme len pripomenúť, že medzi 2. kvartálom 2009 a 2012 klesli ceny nehnuteľností na Slovensku o 21 %. Aj podľa tejto oficiálnej štatistiky NBS bol rozptyl poklesu od 11 (Banská Bystrica) do 25 percent (Prešov).

Treba však zároveň povedať aj to, že išlo o obdobie dozvukov recesie z roku 2009 (pokles HDP o –5,5%), no zároveň o obdobie bezprecedentného znižovania kľúčových sadzieb ECB, ako aj kontinuálneho prepadu hypotekárnych úrokov. S prostredím ich zvyšovania sme na Slovensku v doterajšej histórii tohto úverového produktu ešte nemali skúsenosť.

Po prudkom náraste kľúčových úrokových sadzieb a sťažení dostupnosti úverov teda nie je otázkou to, či dôjde k poklesu cien nehnuteľností, ale ako dlho bude trvať negatívny tlak a aký bude rozsah zníženia cien.