Kým ostatní developeri v Bratislave spomaľujú, Immocap chce postaviť 1500 bytov za 10 rokov

Počet predaných bytov v novostavbách klesol medziročne o 48 percent, čo sa odrazilo aj na ponuke nových rezidenčných projektov, ukazuje analýza realitnej kancelárie Herrys za tretí štvrťrok 2023.

Developeri zatiaľ vyčkávajú s veľkými projektmi a na trhu pribúdajú skôr menšie, ktoré sú však kvalitnejšie z pohľadu lokality a vybavenosti, hovorí Filip Žoldák z Herrysu.

V čase, keď sa za tretí kvartál 2023 v Bratislave predalo len 177 bytov v novostavbách, sa Immocap, ktorý sa doteraz sústredil na administratívne projekty, podujal postaviť 1500 nových bytov za desať rokov. Do portfólia developera patrí obchodné centrum Central, podchod na Trnavskom mýte, hotel Lindner na Metodovej, kancelárske budovy Lakeside park 02 na Tomášikovej a Bratislava Business Center na Plynárenskej.

Spoločnosť podnikateľov Petra Lukeša a Michala Lazara v pondelok predstavila šesť rezidenčných projektov, dva z nich chce začať stavať už budúci rok. Niektoré z nich, ako Istropolis, Millhaus a Rezidencia na Bottovej, sú známe už dlhšie, developer však odhalil aj úplne nové projekty.

Keď dostaviame, azda bude lepšie

Generálny riaditeľ Martin Šramko a obchodný riaditeľ Martin Marko sú presvedčení, že aj v tomto čase je to dobré rozhodnutie, a majú svoje dôvody.

Stavili na energetickú úspornosť budov, ktorá podľa nich môže dosiahnuť až 50 percent oproti bežným nákladom. Marko sa domnieva, že práve energetická efektivita budovy by mohla byť výhodou pri súčasnom stave trhu. Podľa neho si záujemcovia o byt možno zoberú aj drahšiu hypotéku za predpokladu, že v dlhodobom horizonte ušetria výraznú sumu na energiách. Ceny budú navyše podľa developera porovnateľné s bytmi, ktoré sú energeticky náročnejšie.

Immocap už pracuje na získavaní povolení na všetkých šesť projektov, prvý z nich bude hotový najskôr v roku 2026 – keď sa trh už možno opäť rozbehne. „Myslíme, že raz táto doba prejde, aj keď začneme stavať v ťažkom období, možno skončíme v lepšom,“ povedal Šramko.

Immocap je počtom zamestnancov pomerne malá firma, čo jej podľa Marka umožňuje pružnejšie reagovať na výzvy. Kolaps trhu v roku 2009 developera navyše naučil, že práve počas krízy treba stavať, hovorí Šramko. V roku 2009 začal Immocap stavať obchodný dom Central, ktorý o sedem rokov neskôr predal.

Prvé dva rezidenčné projekty, ktoré chce developer postaviť – Kvarter na Jégeho ulici a Millhaus na Mlynských nivách –, navyše patria do kategórie projektov, ktoré sú podľa analýzy Herrys menej ovplyvnené súčasným stavom trhu – sú menšie a v dobrej lokalite.

Immocap navyše už začal prvú, internú fázu predaja, ktorá podľa Šramka ide zatiaľ dobre. Odmietol však povedať, za koľko sa byty predávajú.

Developer nevyužíva maklérske firmy, všetky priestory predáva interný tím a tak to bude aj v prípade ich rezidenčných projektov.

Očakáva, že na prelome rokov bude v oboch projektoch predaných 20 až 30 percent bytov. Developer poukazuje na to, že predaj im doteraz šiel vždy dobre. Jeho kancelárska budova Lakeside park pri železničnej stanici Nové Mesto bola v čase kolaudácie úplne obsadená a rovnako to je aj v prípade administratívnej budovy The Mill na Mlynských nivách, ktorá by mala byť hotová do konca tohto roka.

Z analýzy realitnej kancelárie Herrys vyplýva, že celková priemerná cena predaných bytov v Bratislave v treťom kvartáli bola 4 758 eur na štvorcový meter s DPH, čo predstavuje medziročný nárast o 2,5 percenta. Náhodne sme si pozreli ceny bytov v niektorých novostavbách v okolí Jégého a Mlynských nív, kde majú vyrásť prvé dva rezidenčné projekty Immocapu. Cena za štvorcový meter sa pohybovala od 4 700 po 6 200 eur.

Analytik: Dnes je ťažké dosiahnuť 20-percentný predpredaj

Realitný trh sa spomaľuje aj podľa hlavného analytika spoločnosti Bencont Rudolfa Bruchánika. Okrem nízkeho čísla predaných bytov za uplynulý kvartál poukazuje aj na klesajúci počet nových bytov na predaj.

„Do ponuky za kvartál pribudne zhruba 200 bytov, pričom sme boli zvyknutí, že aj napriek tomu, že sú projekty obmedzené stavebnými povoleniami, tak v lepších časoch ich pribúdalo viac,“ hovorí.

Developeri sa podľa Bruchánika vo všeobecnosti nehrnú do výstavby ďalšej etapy projektu, keď ešte nevypredali tú predchádzajúcu.

„Ďalší problém je, že keď chcete úver od banky, tak potrebujete dosiahnuť 20-percentný predpredaj, čo kedysi bolo jednoduchšie, dnes je to však mimoriadne ťažké,“ vysvetľuje s tým, že nepozná developera, ktorý by išiel do väčšej stavby bez financovania z banky.

Prvé dokončené môžu byť Kvarter a Millhaus

Ako prvý by mohol byť postavený bytový dom Kvarter na Jégeho ulici, neďaleko zimného štadióna. Immocap odhaduje, že práce dokončia v roku 2025 alebo 2026. V šesťpodlažnom dome, ktorý navrhol ateliér Čechvala Architects, bude 92 bytov a 102 parkovacích miest. Kvarter bude prvým príkladom toho, ako si developer predstavuje energeticky úspornú budovu.

Dom bude vybavený tepelnými čerpadlami, externým tienením a systémom TABS. Ide o potrubný systém zapustený priamo do steny – alebo v tomto prípade do stropu –, odkiaľ potom sála teplo alebo chlad.

Rezidenčný projekt Millhaus na Mlynských nivách oznámil developer už dávnejšie, teraz hovorí, že stavebné práce by mohli začať už v prvých mesiacoch budúceho roka. Ide o väčší projekt ako Kvarter, bude mať 19 podlaží, 151 bytových a apartmánových jednotiek a podzemnú garáž s 240 parkovacími miestami.

Súčasťou projektu Millhaus budú aj obchodné a multifunkčné priestory, detské ihrisko a polootvorený vnútroblok. Autorom návrhu je architektonická kancelária Siebert + Talaš.

Známe projekty Istropolis a Bottova

O ostatných projektoch developer prezradil menej. Patrí medzi ne aj Istropolis, ktorý má obsahovať aj rezidenčnú časť. Zatiaľ nevieme, koľko bude mať dokopy bytov, zrejme však viac ako 260. Istropolis, ktorý je v povoľovacom konaní, má byť podľa developera viac ako administratívno-rezidenčný projekt. Predstavuje ho ako novú zelenú mestskú štvrť bez áut s troma námestiami, obchodmi, službami a gastroprevádzkami. „Rezidenčná časť je plánovaná najmä pre rodiny a mladých ľudí s charakterom príjemného komunitného bývania,” hovorí Immocap.

Občianske združenie Národné kultúrne a kongresové centrum (NKKC) vyhodnotilo Istropolis ako najlepšiu lokalitu pre takéto centrum, ktorého stavbu chcel štát podporiť dotáciou. Neúspešný súťažiaci JTRE a Incheba súťaž kritizovali ako netransparentnú.

Súťaž, ktorej závery posudzoval aj Útvar hodnoty za peniaze, kritizoval aj vtedajší minister financií Igor Matovič a vláda následne v marci 2022 zrušila svoje uznesenie k projektu. Nie je však vylúčené, že Immocap centrum v budúcnosti niekde v Bratislave postaví. „Hľadáme možnosti priniesť nové a čo najmodernejšie kultúrno-spoločenské centrum, ktoré si Bratislava zaslúži,” potvrdil Šramko.

Administratívna časť Istropolisu by podľa neho bola dobrým sídlom pre veľkú medzinárodnú firmu. „Aj ich láka energetická efektivita,“ hovorí.

Ďalším už známym projektom v štádiu prípravy je Rezidencia na Bottovej a centrála Západoslovenskej energetiky (ZSE). Na pozemku sa nachádza aj budova bývalej zámočníckej dielne, ktorú developer plánuje revitalizovať a zachovať pre verejnosť.

„Bezprostredné priestory dotvoria mikropriestory dopĺňajúce verejnú funkciu, ako kaviarne, oddychové zákutia, rozšírenie galérie alebo amfiteáter,“ hovorí developer.

Medzinárodnú architektonickú súťaž na návrh rezidenčnej časti projektu vyhral český ateliér CHYBIK + KRISTOF. Má ísť o luxusnejšie, teda drahšie byty. Centrálu ZSE navrhol ateliér Čechvala Architects.

O posledných dvoch rezidenčných projektoch, ktoré dnes Immocap oznámil, nevieme takmer nič, iba názvy. Projekt Záhradnícka bude podľa mapy od Immocapu neďaleko križovatky Záhradnícka – Bajkalská a The Mill 2 neďaleko kancelárskej budovy The Mill, ktorá je na Mlynských nivách.

Mestský bytový fond nezíska nič

Mesto pod vedením Matúša Valla spustilo program, ktorý umožňuje developerom dosiahnuť rýchlejšie zmeny územného plánu v ich prospech, ak mesto dostane isté percento nových bytov do správy. Vďaka tomu by mal magistrát získať byty napríklad v Novom Lide aj vo viacerých projektoch vo východnej časti lokality Mlynské nivy.

Immocap však pre svojich šesť rezidenčných projektov nepotreboval meniť územný plán, čo znamená, že mesto nezíska do svojho fondu ani jeden nájomný byt.

Developer však pripravuje aj ďalšie, zatiaľ nezverejnené projekty na Mlynských nivách, pri ktorých túto schému využil. Istý počet bytov by teda mal pripadnúť mestu.