Denník N

Výkup pôdy pod bratislavskú diaľnicu má stáť viac ako Ficov sociálny balíček

Zdroj: NDS
Zdroj: NDS

Kto v posledných mesiacoch nakúpil ornú pôdu pod budúcou diaľnicou, môže ešte tento rok zarobiť stonásobok.

Tento rok sa v Bratislave odohrá najväčší realitný obchod v histórii Slovenska. Štát začal vykupovať pozemky pre plánovaný obchvat hlavného mesta. Do konca roka chce na to minúť približne 370 miliónov eur. Časť z nich získajú bežní malí majitelia pôdy v okolí Bratislavy, časť už skúpili firmy, ktoré s výkupom na diaľnicu počítali.

Pôvodne rátalo ministerstvo dopravy až s polmiliardou eur, znalecké posudky teraz naznačujú nižšie ceny. No aj suma 370 miliónov eur robí len z výkupu pozemkov jednu z najväčších investícií Ficovej vlády. Ide o čiastku, za ktorú by sa mal kompletne postaviť celý 13,5-kilometrový úsek diaľnice D1 s náročným 7,5-kilometrovým tunelom Višňové.

Alebo inak: celý sociálny balíček Ficovej vlády má stať dokopy 250 miliónov eur, čo je o 120 miliónov eur menej, ako zinkasujú aktuálni majitelia pozemkov pod pripravovanou 59-kilometrovou diaľnicou okolo Bratislavy s napojením na Dunajskú Stredu.

Kažimír sa môže len prizerať

Odkiaľ chce na to štát vziať peniaze? Štátny tajomník ministerstva dopravy Viktor Stromček v pondelok v rozhovore pre Denník N vysvetľoval, že je už dohodnutý s ministerstvom financií.

U Kažimíra však nikto takú dohodu nepotvrdil. V polovici januára dokonca Stromčekovi v oficiálnych dokumentoch odkázali, že rozpočet v rokoch 2015 až 2017 s takou sumou nepočíta. Presnejšie, tento rok má štát na výkup pozemkov oficiálne nachystaných 40 miliónov eur. Povedané jazykom verejných financií: rozpočet schválený parlamentom ráta s potrebou okolo pol promile HDP, Stromčekovi ľudia spustili operáciu, ktorá bude stáť pol percenta HDP.

Oficiálne rokovania ministerstva financií a dopravy pokračujú. No štátnej Národnej diaľničnej spoločnosti ministerstvo financií v skutočnosti nemá ako zakázať, aby nakupovala pozemky hoci na úver. Vláda zámer stavať bratislavský obchvat schválila, preto NDS stačí, ak má zelenú od ministerstva dopravy.

V Žiline kupovali lacnejšie

Bratislava je bezkonkurenčne najbohatší slovenský región a tomu zodpovedajú aj ceny pozemkov. Kým za 1 meter štvorcový pod žilinským úsekom D1 s tunelom Višňové sa postupne vypláca v priemere 20 eur, pri Bratislave to podľa znalcov vychádza takmer štyrikrát drahšie – v priemere na 75 eur za meter štvorcový.

Pre predstavu, koľko na obchode so štátom zarobia majitelia pozemkov, treba tieto ceny porovnávať s bežnou cenou za poľnohospodársku pôdu. Tá je oveľa lacnejšia, no keď sa preklasifikuje, štát ju pre diaľnicu odkúpi za desať- až stonásobky jej doterajšej trhovej ceny.

Podľa údajov Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska možno bežnú ornú pôdu kúpiť v regiónoch v rozmedzí 45 až 85 centov za meter štvorcový. Keby sa všetky pozemky pod obchvatom oceňovali na hornej hranici ceny ornej pôdy mimo obce, výkup pozemkov by vyšiel na niečo vyše 4 milióny eur, nie takmer 400 miliónov.

Ponuky na predaj už ľudia dostali, ale nie od štátu

Vhodné obdobie na včasný výkup už evidentne zaznamenali špekulanti. „Oslovili môjho príbuzného, chceli od neho kupovať ornú pôdu,“ hovorí jeden z obyvateľov dotknutých obcí, ktorý si nepraje byť menovaný.

Ďalší vysvetľuje, že za ním boli až dvaja obchodníci s ponukou kúpiť jeho pôdu.

„Tvrdili, že skupujú pôdu, pretože keď budú mať dosť hektárov, dostanú príspevky z eurofondov,“ hovorí majiteľ pôdy pri Dunajskej Lužnej. Čaká, že dostane pár centov za meter štvorcový, ako keď sa predáva pôda na pestovanie.

Priestoru pre vytypovanie výnosných parciel je pre expertov v biznise dosť. Stačí starostlivo sledovať verejné pripomienkovanie alternatívnych trás a počkať, kým sa označí tá víťazná.

Niekde uprostred

Zatiaľ sa vykupuje napríklad južne od Bratislavy, v Dunajskej Lužnej. Národná diaľničná spoločnosť píše, že tu skupuje pozemky priemerne po 35 eur za meter štvorcový. O čosi nižšie pri Holiciach zasa po 22 eur za meter štvorcový.

Vychádzajúc z dĺžky ciest a 370-miliónového rozpočtu, pozemky priamo na obchvate by sa tak mali vykupovať aj v hodnotách nad 100 eur za meter štvorcový.

Údaje z realitných kancelárií a od NARKS hovoria, že lukratívny stavebný pozemok v Bratislave vyjde aj na 180 eur za meter štvorcový. V Dunajskej Lužnej sa s nimi obchoduje zhruba medzi 60 až 70 eurami za meter štvorcový.

Prezident asociácie realitiek Ján Pálenčár hovorí, že v praxi obvykle výkupné ceny skončia niekde v strede medzi cenou ornej pôdy a tradičným stavebným pozemkom. Je to vraj preto, že znalecký posudok, ktorý si objednáva investor, v tomto prípade Národná diaľničná spoločnosť, berie do úvahy, že nejde o stavebný pozemok určený na výstavbu komerčných domov.

Cenu by znalec nemal stupňovať podľa lokality stavebnej parcely. Tak či tak na nej bude diaľnica, myslí si Pálenčár.

„Je jedno, či je to infraštuktúra v Košiciach alebo v Bratislave, pokiaľ to predtým bola orná pôda,“ hovorí Pálenčár. Chýbajú mu jasné pravidlá, podľa čoho sa určujú výkupné ceny.

Problém je podľa neho aj v tom, že nielenže jeden znalec má iný názor ako druhý, ale ešte aj znalecký posudok býva iba začiatkom vyjednávaní s budúcim vlastníkom.

To, že sa to môže stať, potvrdzuje Andrej Leontiev, partner advokátskej kancelárie TaylorWessing e/n/w/c. Priestor na to dáva zákon, pretože aj keď umožňuje štátu nespokojného vlastníka hoci aj vyvlastňovať, prednosť má vždy dohoda s ním.

Len posudky

V praxi majú aj znalci priestor rôzne odhadovať cenu pozemkov. Keď však dajú na papier nejaké číslo, musia ho vedieť vydokladovať. Inak riskujú, že sa dostanú na takzvanú čiernu listinu. Môžu im napríklad prestať veriť banky, pre ktoré často pracujú.

Znalci pri určení ceny často hľadia aj na to, čo im hovorí kupujúci. Môže ich usmerniť napríklad snahou rýchlo stavať a dostatočným rozpočtom, ktorý by predávajúcich motivoval rýchlo predať. Tiež sa predávajúcemu alebo kupujúcemu jeden posudok pozdávať nemusí a nechá si vypracovať iný, hovorí jeden zo znalcov, ktorý nechcel byť menovaný.

Štátny tajomník ministerstva dopravy Stromček tvrdí, že znalecké posudky sú pre Národnú diaľničnú spoločnosť záväzné a môže ich navýšiť len o 20 percent, ak predávajúci s obchodom okamžite súhlasí. Štát sa tak chce vyhnúť vlne vyvlastňovaní.

Ministerstvo dopravy sľubuje, že onedlho ukáže verejnosti detaily o nákupoch pôdy. Chce tým predísť podozreniam, že nepostupovalo pri nákupoch efektívne. Snahou o prehľadnosť a poriadok pri výkupoch Stromček vysvetľuje aj to, že nákup robí štátna diaľničná spoločnosť plne v svojej réžii, bez asistencie súkromných sprostredkovateľov.

Máte pripomienku alebo ste našli chybu? Prosíme, napíšte na pripomienky@dennikn.sk.

Dnes na dennike.sk

Obchvat Bratislavy

Ekonomika, Slovensko

Teraz najčítanejšie