Odhadnite si hodnotu bytu, štátni analytici vytvorili kalkulačku

Kalkulačku odhadu hodnoty bytu pripravil Inštitút finančnej politiky (IFP) pri ministerstve financií. Výpočty vychádzajú z regresnej rovnice, ktorá využíva skutočne inzerované ponukové ceny bytov za obdobie rokov 2011 a 2012, tvrdí inštitút v manuáli, ktorý zverejnil.

„Kalkulačka je počiatočným pokusom IFP vytvoriť analytický nástroj na odhad hodnoty nehnuteľností na bývanie. V súčasnosti kalkulačka nereflektuje vývoj na realitnom trhu od roku 2013,“ dodávajú analytici.

No tvrdia, že ju chcú postupne aktualizovať a vylepšovať. V databáze je zatiaľ 113-tisíc pozorovaní s charakteristikami inzerovaných bytov.

Novšie údaje však nemajú zatiaľ k dispozícií. „Vďaka silnému ekonomickému rastu a výhodným úverom na bývanie rástol v roku 2015 dopyt po nehnuteľnostiach na bývanie, ktorý sa prejavil aj v raste cien. Je však veľmi málo štatistík, na základe ktorých by bolo možné presnejšie odhadnúť zmenu cien,“ tvrdia analytici.

Keďže majú príliš málo detailných informácií o vývoji cien bytov, zmeny medzi rokmi 2012 a 2015 nie sú v odhadoch zapracované.

Ako funguje: 

V manuáli vysvetľujú, aké majú dáta, aké používajú metódy a ukazujú aj na slabšie stránky.

Kalkulačka určuje hodnotu bytu podľa jednotlivých charakteristík. Tie si človek vyberá zo zoznamu alebo ich dopĺňa ako číselné údaje.

V prvom kroku je výber mesta alebo obce. V prípade Bratislavy a Košíc treba vybrať aj mestskú časť a ulicu. Pri iných mestách sa ulica nezohľadní v odhade, lebo nemajú dosť údajov.

„Táto skutočnosť relatívne významným spôsobom skresľuje výsledky najmä v krajských a okresných mestách, kde by detailnejšie zachytenie polohy významným spôsobom zvýšilo presnosť odhadu. V prípade Bratislavy a Košíc nedostatočný počet pozorovaní pri niektorých uliciach rovnako vplýva na presnosť odhadu. Pre väčšiu istotu odhadu je vhodné pozrieť sa aj na odhadované hodnoty rovnakého bytu v susedných uliciach,“ píšu analytici.

Ďalšie parametre sa týkajú výhradne charakteristík bytu.

Po zadaní všetkých údajov stačí kliknúť na „Vypočítať“. Výpočet je odhad hodnoty za meter štvorcový a celkovej odhadovanej hodnoty bytu.

Treba však brať do úvahy, že v niektorých prípadoch nie je možné dostatočne presne odhadnúť hodnotu bytu.

Čo zohľadňujú:

• celková obytná plocha bytu
• výmera balkóna, terasy a lodžie
• poloha bytu v bytovke – prízemie, podstrešie, medziposchodie
• výťah v bytovom dome
• stav bytu – novostavba, kompletná či čiastočná rekonštrukcia, pôvodný stav
• použité materiály – panel, tehla, zmiešaná konštrukcia

Pri odhade sa berie do úvahy aj lokalita a ekonomická situácia v regióne: 

• okres
• vzdialenosť do najbližšieho krajského mesta
• počet obyvateľov v meste, obci
• daň z prenocovania na obyvateľa
• nezamestnanosť v obci
• v prípade Bratislavy a Košíc aj ulice

Analytici upozorňujú, že v odhade nie sú niektoré charakteristiky, ktoré by odhad mohli zmeniť, ale nemajú na ne dosť údajov. Ide napríklad o príslušenstvo k bytu (garáž, parkovacie miesto, pivnica), zariadenie bytu, zateplenie bytového domu a ďalšie.

Do odhadu ceny sa nezapočítavajú ani pozitíva či negatíva lokality, ktoré by pravdepodobne ovplyvnili cenu, ale kalkulačka ich nevie zohľadniť – ide napríklad o blízkosť MHD, parku alebo smetiska, železnice, diaľnice.