Denník N

Odhadnite si hodnotu bytu, štátni analytici vytvorili kalkulačku

Foto N - Tomáš Benedikovič
Foto N – Tomáš Benedikovič

Štátni analytici skúšajú vytvoriť kalkulačku, ktorá odhadne cenu bytov na Slovensku. Pre málo údajov má však viac slabín.

Kalkulačku odhadu hodnoty bytu pripravil Inštitút finančnej politiky (IFP) pri ministerstve financií. Výpočty vychádzajú z regresnej rovnice, ktorá využíva skutočne inzerované ponukové ceny bytov za obdobie rokov 2011 a 2012, tvrdí inštitút v manuáli, ktorý zverejnil.

„Kalkulačka je počiatočným pokusom IFP vytvoriť analytický nástroj na odhad hodnoty nehnuteľností na bývanie. V súčasnosti kalkulačka nereflektuje vývoj na realitnom trhu od roku 2013,“ dodávajú analytici.

No tvrdia, že ju chcú postupne aktualizovať a vylepšovať. V databáze je zatiaľ 113-tisíc pozorovaní s charakteristikami inzerovaných bytov.

Novšie údaje však nemajú zatiaľ k dispozícií. „Vďaka silnému ekonomickému rastu a výhodným úverom na bývanie rástol v roku 2015 dopyt po nehnuteľnostiach na bývanie, ktorý sa prejavil aj v raste cien. Je však veľmi málo štatistík, na základe ktorých by bolo možné presnejšie odhadnúť zmenu cien,“ tvrdia analytici.

Keďže majú príliš málo detailných informácií o vývoji cien bytov, zmeny medzi rokmi 2012 a 2015 nie sú v odhadoch zapracované.

byty

Ako funguje: 

V manuáli vysvetľujú, aké majú dáta, aké používajú metódy a ukazujú aj na slabšie stránky.

Kalkulačka určuje hodnotu bytu podľa jednotlivých charakteristík. Tie si človek vyberá zo zoznamu alebo ich dopĺňa ako číselné údaje.

V prvom kroku je výber mesta alebo obce. V prípade Bratislavy a Košíc treba vybrať aj mestskú časť a ulicu. Pri iných mestách sa ulica nezohľadní v odhade, lebo nemajú dosť údajov.

„Táto skutočnosť relatívne významným spôsobom skresľuje výsledky najmä v krajských a okresných mestách, kde by detailnejšie zachytenie polohy významným spôsobom zvýšilo presnosť odhadu. V prípade Bratislavy a Košíc nedostatočný počet pozorovaní pri niektorých uliciach rovnako vplýva na presnosť odhadu. Pre väčšiu istotu odhadu je vhodné pozrieť sa aj na odhadované hodnoty rovnakého bytu v susedných uliciach,“ píšu analytici.

Ďalšie parametre sa týkajú výhradne charakteristík bytu.

Po zadaní všetkých údajov stačí kliknúť na „Vypočítať“. Výpočet je odhad hodnoty za meter štvorcový a celkovej odhadovanej hodnoty bytu.

Treba však brať do úvahy, že v niektorých prípadoch nie je možné dostatočne presne odhadnúť hodnotu bytu.

Čo zohľadňujú:

  • celková obytná plocha bytu
  • výmera balkóna, terasy a lodžie
  • poloha bytu v bytovke – prízemie, podstrešie, medziposchodie
  • výťah v bytovom dome
  • stav bytu – novostavba, kompletná či čiastočná rekonštrukcia, pôvodný stav
  • použité materiály – panel, tehla, zmiešaná konštrukcia

Pri odhade sa berie do úvahy aj lokalita a ekonomická situácia v regióne: 

  • okres
  • vzdialenosť do najbližšieho krajského mesta
  • počet obyvateľov v meste, obci
  • daň z prenocovania na obyvateľa
  • nezamestnanosť v obci
  • v prípade Bratislavy a Košíc aj ulice

Analytici upozorňujú, že v odhade nie sú niektoré charakteristiky, ktoré by odhad mohli zmeniť, ale nemajú na ne dosť údajov. Ide napríklad o príslušenstvo k bytu (garáž, parkovacie miesto, pivnica), zariadenie bytu, zateplenie bytového domu a ďalšie.

Do odhadu ceny sa nezapočítavajú ani pozitíva či negatíva lokality, ktoré by pravdepodobne ovplyvnili cenu, ale kalkulačka ich nevie zohľadniť – ide napríklad o blízkosť MHD, parku alebo smetiska, železnice, diaľnice.

🗳 Predplatitelia Denníka N, pomôžte prvovoličom zorientovať sa v politike. Do 30. septembra môžu mať prístup k Denníku N zadarmo – stačí s nimi zdieľať stránku Prvevolby.sk.

Máte pripomienku alebo ste našli chybu? Prosíme, napíšte na pripomienky@dennikn.sk.

Dnes na dennike.sk

    Ekonomika

    Teraz najčítanejšie