Štyri veľké developerské projekty, ktoré môžu zmeniť betónový imidž Petržalky

Bratislavská Petržalka, poznačená masovou výstavbou pred rokom 1989, bola dlho vnímaná ako betónová džungľa bez kvalitných verejných priestorov. Zdá sa však, že v najbližších rokoch by sa charakter najväčšieho sídliska na Slovensku mohol výrazne zmeniť.

V blízkosti novej električkovej trate, ktorá sa bude vinúť celou Petržalkou od Jungmanovej ulice po Janíkov dvor, nakreslili viacerí developeri veľké projekty.

Ďalší využili potenciál blízkosti diaľnice a prázdnych veľkých plôch, ktoré sa v Bratislave hľadajú už len ťažko. Zaujímavá môže byť aj transformácia priemyselného areálu v strede sídliska.

Spoločne s urbanistom a architektom Viktorom Kasalom, ktorý bol súčasťou kolektívu hlavného mesta v procese obstarávania urbanistickej štúdie Riešenie centrálnej rozvojovej osi Petržalky, sme zhodnotili štyri projekty: SOHO, Nová Matadorka, Nesto a výstavbu pri Viedenskej ceste.

1. SOHO chce byť centrom Petržalky

Od prvého zámeru, ktorý sa ešte volal Petržalka city, prešli takmer dve dekády. Pozemok sa nachádza v centrálnej osi Petržalky. Pôvodne to mala byť trasa budúceho metra, dnes sa ráta s električkovou traťou. Zo severovýchodnej strany pozemok obmýva Chorvátske rameno, z východu bude SOHO ohraničené električkou trasou. Hranice z južnej strany uzatvára ulica Romanova.

Viktor Kasala upozorňuje, že Chorvátske rameno je príjemný biokoridor na rekreáciu, ale problémom zostáva nedostatok lávok, čo značne komplikuje pohyb v priečnom smere.

Aby bolo SOHO skutočným centrom Petržalky, je kľúčové ho integrovať do okolitej urbanistickej štruktúry okrem iného aj napojením na existujúce pešie trasy. V smere na západ to je dosiahnuteľné len výstavbou nových peších lávok cez Chorvátske rameno. V tesnom okolí sú v pláne hneď dve. „Ich realizácia bude kľúčová pre dobudovanie priečnych prepojení Petržalky, ktoré v súčasnosti tak chýbajú,“ vysvetľuje.

Práve poloha je to, čo aktivizovalo časť verejnosti a pozdržalo projekt. Na pozemkoch okolo Chorvátskeho ramena sú dnes náletové dreviny a lúka, ktorá je obľúbeným miestom na venčenie a trávenie voľného času.

Navyše ich vlastní magistrát, ktorý tu sľuboval kultúrno-spoločenské centrum. Developer, ktorým sú akcionári Petržalka city a spoločnosť IURIS, si pozemky len prenajíma. Občiansku vybavenosť do projektu síce zahrnul, no väčšinu zaberú nové byty. Aktivisti sa preto petíciou obrátili na mesto a žiadali, aby na územie uvalilo stavebnú uzáveru. Napokon došlo ku kompromisu a developer znížil zastavanú plochu.

Po vyše 15 rokoch sa v roku 2022 aj vďaka tomu dopracoval k zisku kladného záväzného stanoviska pre prvú etapu projektu. Aktuálne však bojuje s územným rozhodnutím, ktoré stále nemá v rukách pre majetkovoprávnym komplikáciám. Pri optimistickom scenári by chcel začať stavať na konci tohto roka.

Čo tu vznikne: 

SOHO Petržalka prinesie bývanie, kancelárie a občiansku vybavenosť. Tento mix doplnia nové verejné priestory, napríklad multifunkčné kultúrno-spoločenské a administratívne centrum pre dvetisíc návštevníkov, auditórium, alebo najvyššia outdoorová lezecká stena v Bratislave. Priľahlý mestský park má mať rozlohu minimálne 2,5 hektára, čo je zhruba veľkosť bratislavskej Medickej záhrady.

Výstavba je rozdelená do šiestich etáp. V prvej vyrastú tri obytné budovy a lezecké centrum s kaviarňou. V ponuke bude 169 bytov, 31 luxusných rezidencií a 15 mezonetov pre 542 obyvateľov. Architektonické stvárnenie navrhlo štúdio Pantograph.

2. Nová Matadorka premení priemyselný areál

Areál Matador bol centrom priemyselnej výroby už za čias Uhorska - stála tu smaltovňa s dvojitou halou, najväčšou železobetónovou konštrukciou v monarchii. Neskôr ju pohltil gumárenský závod. No od začiatku milénia už iba chátra. To sa čoskoro môže zmeniť.

Masívny projekt, ktorý bude zahŕňať 18 budov, tu chce postaviť spoločnosť Oxio. Bude sa nachádzať medzi Bratskou ulicou, Panónskou cestou a kúpaliskom Matadorka.

Za Novou Matadorkou stojí Ján Benetin, brat architekta Juraja Benetina z ateliéru Compass Architekti. Víziu tvoria spoločne. Aj keď Oxio nemá skúsenosti s podobne veľkým projektom, Compass Architekti ich už nadobudli pri projektovaní Slnečníc. Premenu zanebnanej lokality si zas vyskúšali pri návrhu Vydrice.

Rozsiahlu výstavbu na území desiatich hektárov plánujú odštartovať už budúci rok a jej ukončenie odhadujú na rok 2038. Na industriálne dedičstvo územia majú odkazovať viaceré zachované prvky. Napríklad železobetónová konštrukcia pôvodnej dvojitej haly na smaltovanie nádob z roku 1908, a časti tehlových fasád a konštrukcií hál na morenie. Historické časti má doplniť súčasná architektúra.

"Územie bývalého závodu bude pravdepodobne jedným z najhustejšie zastavaných území v Petržalke," hovorí Kasala. "V areáli Matadorky sú aktívni viacerí developeri súčasne, čo je zásadný rozdiel oproti mnohým iným rozvojovým územiam, ktoré rozvíja len jeden developer po jednotlivých etapách."

To môže bude mať podľa neho za následok rýchly rozvoj územia, no zároveň je na mieste obava, či sa podarí investorom vzájomná koordinácia aj v otázke tvorby kvalitných verejných priestranstiev. "Z pohľadu rozvoja tohto brownfieldu a zachovania jeho charakteru to bude výzva," dodáva.

Výzvou bude aj zabezpečenie prepojenia smerom na súčasnú Petržalku. Mohla by ju zabezpečiť pešia lávka, ktorú obstarala Petržalka v roku 2018.

Čo tu vznikne: 

V Novej Matadorke bude bývanie, kancelárie aj občianska vybavenosť. Celkovo tu má vyrásť 2 500 bytov a apartmánov, komunitné centrum, škola a škôlka, hotel, multifunkčná hala, domov sociálnych služieb a priestory na šport, relax aj kultúru.

Prvou fázou bude premena smaltovne. V dvojhalí bude vstavaná pätica nových bytových domov, ktoré prinesú viac než 200 bytov, obchodné priestory a kancelárie.

Developer už má v rukách stavebné povolenie, právoplatnosť nadobudlo v lete 2022. Výstavba sa však ešte nezačala. Ján Benetin pre yimba potvrdil, že toto rozhodnutie ovplynila situácia na realitnom trhu aj technická náročnosť projektu.

3. Megaprojekt Nesto pri hraniciach sľubuje, že bude 20-minútovou štvrťou

Projektu Nesto môžu v Petržalke veľkosťou konkurovať iba Slnečnice. Má sa rozprestierať na 47 hektároch a byť novým domovom pre 15-tisíc ľudí. Developer Lucron tesne pri hraniciach s Rakúskom nakreslil ambicióznu štvrť. Bude stáť v okolí Kopčianskej ulice za diaľnicou D2 a tiež v susedstve vojenského cintorína.

Územie si developer formálne rozdelil na Nesto Sever a Nesto Juh. Zatiaľ čo na severnú časť sa pripravuje architektonicko-urbanistické riešenie, v menšej južnej už vládne stavebný ruch. Urbanisticko-architektonickú štúdiu mali na starosti slovenské ateliéry šujan_stassel, Vallo & Sadovsky Architects a Compass.

Nevýhodou Nesta môže byť jeho poloha na okraji mesta. Od Petržalky novú štvrť oddeľuje diaľnica, železnica, priemyselná zóna a napokon aj Panónska cesta. Čiastočne to má zmierniť nová želežničná zastávka, prístup MHD - nové spoje a zastávky a výstavba cyklotrasy. Najzložitejšie to bude mať so železničnou zastávkou, lebo o jej výstavbe by musela rozhodnúť štátna firma. Developer uvádza, že v súčasnosti prebiehajú rokovania.

„Prednosťou Nesta bude pokojné prostredie priam až predmestského charakteru,“ myslí si Kasala. Zaujímavé budú podľa neho aj verejné priestory. Kolorit miesta podporia revitalizované objekty bývalej obrannej línie železnej opony (bunkre, protitankové steny a pod.), ktoré sa nachádzajú v bezprostrednej blízkosti novej štvrte. Návštevníci štvrte si ich budú môcť pozrieť v novom parku. V blízkosti je aj vojenský cintorín s jedinečnou atmosférou.

Čo tu vznikne: 

Prvá etapa, ktorá vzniká v blízkosti budúceho centrálneho námestia, sa má dokončiť už v lete tohto roka. V troch objektoch sa tu nachádza 180 bytov, z toho štvrtina je ešte aj v záverečnej fáze voľná na predaj.

Druhá etapa s názvom Prime má priniesť jedny z najluxusnejších bytov na trhu. V súčasnosti už má potrebné povolenia, takže sa môže začať stavať. V šiestich menších viladomoch budú byty vo výmerách 100 až 300 metrov štvorcových so stropným chladením, podlahovým vykurovaním, hliníkovými exteriérovými žalúziami a luxusným štandardom. Hotová bude najskôr v roku 2027.

Vo vysokom štádiu príprav už je aj fáza, v ktorej má v Neste vyrásť takzvaný colivingový priestor určený na krátkodobé ubytovanie. Podľa developera by mal mať komunitný charakter pritiahnuť kreatívcov, expatov či mladších ľudí, ktorí vyžadujú vysokú mieru flexibility. Okrem bytov by mali mať k dispozícii spoločnú terasu s možnosťou grilovania, lounge so spoločnou komunitnou kuchynkou, miestnosti na premietanie filmov s knižnicou, coworking alebo miestnosti na jogu.

V občianskom vybavení Nesta developer spomína školu, škôlku, medicentrum aj drobné prevádzky. Netradične do štvrte umiestnil aj retailovo-logistické centrum, ktoré oddelí obytné zóny od diaľnice.

Všetky základné potreby a služby by mali byť z Nesta dostupné do 20 minút pešo alebo na bicykli, sľubuje developer. Od toho odvodzuje slogan o "20-minútovom meste", v ktorom ľudia nevytvárajú zbytočné emisie presúvaním sa autom.

4. Pri Viedenskej ceste by rád staval škandinávsky developer YIT

Spoločnosť YIT by na 4,2 hektára vyschnutého Pečnianskeho ramena Dunaja chcela postaviť 500 nových bytov spolu s občianskou vybavenosťou. Územný plán však v súčasnosti neumožňuje takúto výstavbu, a tak developer nevie rozbehnúť povoľovanie. YIT v roku 2022 podpísal zmluvu o spolupráci, na základe ktorej Bratislava zmení územný plán, ak jej developer odovzdá určitý počet bytov.

Zatiaľ si môže verejnosť pozrieť výsledky urbanisticko-architektonickej súťaže. Víťazom sa stal slovenský ateliér WHAT ARCHITECTS v spolupráci so španielskymi štúdiami Beth Gali BB+GG a LABANC.STUDIO. Okrem obytnej funkcie by mala byť silno zastúpená aj rekreačná funkcia. Bývanie v projekte by malo byť ekologické, pričom developer spomína aj výstavbu drevostavieb.

Projekt susedí s Kapitulským dvorom, kde rímskokatolícka cirkev ako vlastník pozemkov roky plánuje vlastnú veľkú štvrť s bývaním pre takmer 8-tisíc ľudí (2482 bytov a 1134 apartmánov). Zatiaľ však nie je známe, či si pozemky nechá, alebo ich rozpredá.

„V minulosti vraj na území pozdĺž Viedenskej cesty bola plánovaná diplomatická štvrť. Pravdepodobne preto tu územný plán diktuje prevažne občiansku vybavenosť celomestského a nadmestského významu (patria sem napríklad zariadenia cestovného ruchu, administratívy, kultúrne centrá, obchody a služby, zariadenia zdravotníctva, vedy a výskumu - pozn. red.),“ ozrejmuje Kasala.

Obdobné megakoncepty sú však už v urbanistickej praxi prežité. Dnes je cieľom tvoriť dostupné, polyfunkčné zóny zahŕňajúce bývanie, prácu aj potrebnú občiansku vybavenosť.

„V spomínanej súťaži na novú štvrť sa architekti museli popasovať aj s pozíciou pri rušnej Viedenskej ceste. Plusom pre budúcich obyvateľov lokality bude množstvo rekreačnej zelene, ktorá môže pomôcť redukcii hluku a prašnosti z diaľnice na Einsteinovej, ale aj dostupnosť novej rozvojovej štvrte Kapitulský dvor,“ hodnotí architekt.