Graf dňa: Ceny bytov rastú, ťahá ich Bratislava, ktorá už zmazala takmer polovicu cenového prepadu

• Ceny nehnuteľností stúpli už druhý kvartál za sebou, prvýkrát sú vyššie už aj medziročne. 
• Najviac k tomu prispel Bratislavský kraj, kde stúpli ceny za meter štvorcový najviac.

Predávajúci na realitnom trhu sa celý tento rok snažia tlačiť ceny bytov nahor. Mimo hlavného mesta však narážajú na realitu kupujúcich, ktorým prístup k bývaniu sťažujú vysoké úrokové sadzby hypoték. Vývoj cien na západe a východe sa začína odlišovať. 

Priemerné ceny nehnuteľností na Slovensku už dva kvartály po sebe rástli, po dvoch rokoch dokonca zaznamenali prvý medziročný rast na úrovni 3,4 percenta, ukazuje Graf dňa z údajov Národnej banky Slovenska. Medzikvartálne sa v troch letných mesiacoch zvýšili v priemere o 2,4 percenta a dosiahli 2 520 eur za meter štvorcový.

Nie celé Slovensko však zažíva na realitnom trhu takú situáciu, že si predávajúci môžu dovoliť zvyšovať ceny. "Rast potiahli predovšetkým ceny bytov v Bratislave," hovorí analytik NBS Roman Vrbovský. Príspevok Bratislavského kraja, ktorý má v indexe cien bývania viac než polovičnú váhu, bol podľa neho v treťom štvrťroku nadpriemerný. Cena za meter štvorcový tu narástla najviac, a to najmä vplyvom cien v bratislavskom Starom Meste.

V Bratislavskom kraji dosiahli ceny bývania dno už v poslednom vlaňajšom štvrťroku a odvtedy stúpajú. Z prvotného prepadu cien na úrovni skoro 11 percent už predávajúci dokázali vymazať dve pätiny. Priemerné ceny sú tak oproti vrcholu z leta 2022 nižšie už len o šesť percent. Menší rozdiel oproti cenovým rekordom majú byty len v Trnavskom kraji, kde bývanie zlacnelo najmenej hneď po v Nitrianskom kraji. Tam však ceny ešte aj v lete klesali.

Ďalej od Bratislavy sú cenové rozdiely oproti rekordným úrovniam stále veľké. V Banskobystrickom kraji sú byty lacnejšie skoro o 17 percent a v Košickom o 12 percent. V treťom kvartáli síce podľa NBS najviac narástli ceny bytov v Prešovskom a Žilinskom kraji, no v prvom prípade za to mohlo relatívne veľké množstvo nových bytov, ktoré prišli na trh v Poprade. "Bez nich by priemerná cena bytov v tomto okrese dokonca klesla," poznamenáva Vrbovský. V Žilinskom kraji sa zase ceny len prvý raz po dvoch rokoch odrazili od dna.

Kupujúci idú po cene

Kupujúci, ktorí nemajú hotovosť, majú stále problém získať na nové bývanie hypotéku v dostatočnej výške. Aj keď priemerné úrokové sadzby na jeseň mierne klesli, zatiaľ to veľmi neumožňuje rozšíriť skupinu ľudí, ktorí si môžu dovoliť nový byt.

Hoci objem nových hypoték mierne narástol, podľa Vrbovského sa predávajú skôr lacnejšie byty. "Drahšie zostávajú v ponuke," hovorí. Zdražieť si mohli dovoliť hlavne menšie byty; väčšie štvor- a päťizbové, ktoré sú náročnejšie na financovanie, naopak, zlacneli.

Ak predávajúci svoj byt nedokážu predať a zostáva medzi inzerátmi dlhšie, je to podľa Vrbovského často preto, že pýtajú vyššiu sumu. Inzeráty, ktoré sa na predajných portáloch opakujú aj po kvartáli, majú cenu vyššiu v priemere o 114 eur za meter štvorcový oproti tým, ktoré sa prispôsobujú dopytu nižšou cenou pružnejšie.

Ponuka na realitnom trhu pritom stále nie je taká, ako bola v roku 2021, odkedy NBS takéto dáta detailnejšie sleduje. Najväčšia ponuka bytov sa podľa centrálnej banky naakumulovala začiatkom roka 2023, pol roka po cenovom vrchole. Potom viacerí svoj úmysel predať byt či dom prehodnotili, ponuka sa preriedila a najmenšia bola pred rokom. Tento rok bol prílev inzerátov o čosi silnejší, predávajúci vo väčšej miere rozširovali predajné možnosti, no v treťom kvartáli sa opäť zredukovali.