Bratislava získa ďalšie komerčné nájomné byty. Developeri skúšajú nové koncepty a hľadajú partnerov 

Ľudia na Slovensku si zatiaľ podnájom namiesto vlastného bývania dobrovoľne nevyberajú. V roku 2023 tak bývalo len 8 percent Slovákov, pričom európsky priemer sa pohybuje na úrovni 30 percent. Situácia sa však so zhoršujúcou dostupnosťou bývania, ako aj so zmenou v životnom štýle mladých generácií začína meniť a záujem o nájomné bývanie stúpa.

Potvrdzujú to aj ceny nájomného v hlavnom meste. Podľa údajov Bencont Investments priemerné nájomné v Bratislave aj s energiami sa v treťom kvartáli tohto roka vyšplhalo na 16,67 eura za meter štvorcový, medziročne išlo o rast 8 percent. Priemerné mesačné nájomné aj s energiami tým vyskočilo na 1 078 eur.

Na bratislavskom trhu pritom nie je dostatok bytov na prenájom. Uvedomuje si to bratislavský magistrát, ktorý má rozpracované viaceré projekty, a aj vláda, ktorá zatiaľ funkčný model výstavby štátnych bytov ešte len hľadá. Tento segment však začína byť zaujímavý aj pre developerov, ktorí skúšajú prvé projekty komerčného nájomného bývania.

Spoločnosť Bonard, ktorá prieskumom v hlavnom meste zisťovala, či by bol o tento typ bývania záujem, hlási pre developerov pozitívne výsledky. Viac než polovica opýtaných (58 percent) by sa presťahovala do novostavby, v ktorej sú byty určené na prenájom. Približne 17 percent malo ďalšie podmienky týkajúce sa maximálnej výšky nájomného a 10 percent by sa nasťahovalo, ak by bola budova dostatočne blízko ich pracovisku alebo škole.

Developeri skúšajú viaceré alternatívy

Záujem preniknúť do tohto segmentu majú viacerí bratislavskí developeri. Najnovšie svoje plány ohlásil Alto Real Estate.

„Aktuálne spúšťame pilotný projekt 20 bytov na prenájom vo 4. veži Sky parku. O nájom v projekte je veľký záujem, preto sme sa rozhodli rozvíjať aj tento segment pilotne práve tu. Poznatky následne plánujeme uplatniť v budúcich projektoch,“ potvrdil Denníku N obchodný riaditeľ Ján Bryndza.

Aj v budúcich projektoch, ktoré ešte nie sú vo výstavbe, sa firma zamýšľa nad silnejším postavením nájomného bývania. „Nájomné bývanie zažíva veľmi silné obdobie. Ako aj pri iných realitných segmentoch ide čiastočne o cyklický rast a čiastočne o smer, ktorý sa bude rozvíjať systematickejšie, preto máme ako firma o tento segment záujem,“ hovorí Bryndza.

Aj Penta Real Estate bude mať nájomné byty vo viacerých pripravovaných projektoch. Prvé budú v lokalite na Vajnorskej ulici. Chcú stavať mikroapartmány na prenájom, ktoré sú niekde na pomedzí hotela a klasického nájomného bývania, a tiež nájomné bývanie pre študentov.

„V portfóliu máme určitý objem plánovanej podlažnej plochy a vidíme, že ak ju chceme čo najefektívnejšie rozložiť v čase, musíme skúsiť aj niečo iné ako výstavbu klasických bytov a kancelárií. Dopyt po nájomnom bývaní je silný a chýba ponuka. Som presvedčený, že ani štát, ani obce ho nevedia sami uspokojiť,“ povedal v rozhovore pre Denník N Juraj Nevoľník.

U záujemcov o bývanie podľa neho nastáva generačný posun. „Mladí si už dnes nechcú hneď po škole kúpiť nehnuteľnosť. Chcú cestovať, skúšať rôzne pracovné pozície a mať slobodu pohybu. Nevedia, kde budú o rok, a preto sa im nechce riešiť ani dlhodobý nájom,“ myslí si Nevoľník.

Podľa šéfa developerskej spoločnosti Lucron Zoltána Mullera má segment komerčného nájomného bývania na Slovensku veľký potenciál. Chýbajú však väčšie projekty, ktoré by trhu poskytli dáta a dostatočnú referenciu pre zahraničných investorov a banky. V petržalskom Neste plánuje Lucron postaviť viac než 300 nájomných bytov. Mali by byť projektované ako takzvaný coliving, v rámci ktorého ľudia bývajú v prenajímaných izbách s vlastnými kúpeľňami, denné časti sú však spoločné.

„Myslím si, že kľúčovým prvkom komerčného nájomného bývania je to, že všetky byty vlastní jeden silný subjekt, ktorý sa stará o ich správu a údržbu. To dáva nájomcom istotu, že byt môžu využívať dlhodobo bez obáv zo zmeny podmienok nájmu či nečakaného vysťahovania po pár mesiacoch,“ hovorí Muller.

Developerovi JTRE sa podarilo predať jeden bytový dom v projekte Ovocné sady v bratislavskej Trnávke poisťovni Kooperativa, ktorá už predtým od Lucronu odkúpila časť bytov v trnavskej Arborii.

„Tak ako je systém podpory nájomného bývania nastavený dnes, motivuje investovať do nájomného bývania inštitucionálnych investorov, ako sú poisťovne, zaisťovne, dôchodkové fondy a ďalších, ktorí disponujú lacnými zdrojmi, musia ich zhodnocovať a pritom rozložiť riziko,“ vysvetľuje hovorca JTRE Daniel Suchý.

Viaceré developerské spoločnosti sa tiež zapojili do spolupráce s hlavným mestom, ktoré výmenou za podiel bytov ponúka zmenu územného plánu v prospech bývania.

Dostupnosti bývania by pomohla nižšia DPH

Nie každý však na trhu zdieľa nadšenie. Developeri vidia pri výstavbe nájomných bytov aj viaceré prekážky.

Spoločnosť YIT sa dlhodobo zaoberá možnosťami výstavby nájomných bytov, zatiaľ však ide len o teoretické plány. „Bohužiaľ, právne a ekonomické prostredie nebolo priaznivo naklonené a my sme zatiaľ nenašli realizovateľné riešenia,“ vysvetlil generálny riaditeľ Milan Murcko.

Developer Cresco upozorňuje, že zlepšeniu dostupnosti bývania, či už nájomného, alebo vlastného, by pomohla plošná nižšia DPH na nehnuteľnosti. Podľa súčasných informácií sa však bude týkať len štátom podporovaného nájomného bývania.

Model nastavenia štátnej podpory je však stále nejasný a nájomné bývanie, ako ho poznáme v iných krajinách, na slovenskom trhu prakticky neexistuje.

„Nižšia DPH by mala byť určená aj pre výstavbu nového bývania, pre investičné fondy vstupujúce na trh s nájomným bývaním, a tiež pre individuálnych vlastníkov. Na porovnanie, Poľsko má na výstavbu nového bývania 8-percentnú sadzbu DPH, v susednom Česku je to 12 percent,“ dopĺňa šéf Cresca Ján Krnáč. Ani táto firma zatiaľ vlastné nájomné bývanie nemá, no je „otvorená rokovať s inštitucionálnymi investormi“.

Podľa JTRE je potrebné prvom rade zjednodušiť, sprehľadniť a zrýchliť procesy na prípravu územia a schválenie výstavby, čo by mali priniesť nové zákony o výstavbe a o územnom plánovaní. Nevyhnutnou podmienkou je podľa Suchého flexibilita územného plánovania, čo sa týka funkcií. Nájomné bývanie však musí mať v prvom rade oporu v záujme ľudí, ktorí by týmto spôsobom chceli bývať.