Graf dňa: Mladí ľudia si nekupujú oveľa menšie byty ako starší, aj keď majú nižšie príjmy

• Aj keď ceny bytov stúpli a hypotéky zdraželi, ľudia si s ich pomocou kupujú zhruba rovnako veľké byty.
• Mladí dokonca ani nebývajú v menšom, hoci majú nižšie príjmy.

Keďže mladí ľudia na začiatku svojej kariéry zarábajú menej, v porovnaní so staršími kolegami im banky spravidla ponúkajú nižšiu hypotéku. Rozdiel v tom, aké veľké byty si nakoniec kupujú, však vôbec nie je dramatický. 

Napriek tomu, že za posledných päť rokov výrazne zdraželi nielen nehnuteľnosti, ale aj hypotéky, ľudia si kupujú stále približne rovnako veľké byty a rozdiel medzi tým, čo si dovolí staršia a mladšia generácia, je minimálny, ukazuje to Graf dňa z údajov Národnej banky Slovenska (NBS). Na hypotéku si kupujú priemerný byt s rozlohou 62 až 65 štvorcových metrov a starší žiadatelia majú k dobru zhruba 2,5 štvorcového metra.

"Kapacita priemerného mladého človeka do 35 rokov financovať kúpu bývania je rovnaká ako v prípade staršieho pracujúceho na najhorších úrovniach za poslednú dekádu," tvrdí centrálna banka. Napriek tomu sa hypotekárny trh začína pomaly prebúdzať a banky dávajú viac nových úverov, a to vo väčšom objeme.

V druhom kvartáli, za ktorý mala NBS najnovšie čísla o počtoch hypoték, rozdali banky o štvrtinu viac úverov, ako bol priemer za tri predchádzajúce štvrťroky. Stále to však bolo o 15 percent menej ako v rovnakom čase v roku 2020, keď začala zúriť pandémia, a skoro o polovicu menej ako v rovnakom čase v roku 2022, keď sa začala vojna na Ukrajine a úroky začali rásť.

Nie sú to teda významné zmeny a podľa riaditeľa odboru finančnej stability Mareka Ličáka na zásadné oživenie ani nie sú fundamentálne dôvody. Dôvod oživenia je podľa neho hlavne v tom, že ľudia zmenili svoje očakávania. Stačilo im, že postrehli koniec zvyšovania úrokových sadzieb a že sa začalo hovoriť o pomalom raste cien nehnuteľností.

"Emócie sú dôležité," hovorí Ličák a zdôrazňuje, že oživenie na trhu stále treba vnímať opatrne. Priemerné dohodnuté sadzby úverov na bývanie klesli zatiaľ iba málo z úrovní okolo 4,7 percenta sa v októbri dostali k 4,3 percenta. Sú vyššie ako v eurozóne, kde boli v septembri v priemere na úrovni 3,6 percenta.

Podľa bankových analytikov je dôvodom odlišného tempa poklesu sadzieb vývoj v slovenských verejných financiách. Pre vysoké rizikové prirážky na vládnych dlhopisoch banky nemohli znižovať sadzby hypoték, lebo aj tie vstupujú do ich cenotvorby.

Oznámená konsolidácia vo verejných financiách a vývoj na derivátových trhoch zohľadňujúci očakávania v menovej politike im však už nížiť sadzby hypoték umožnili. Pokles sadzieb, ktorý sa naštartoval od leta, tak prišiel na Slovensku s oneskorením, v eurozóne sa začal už koncom vlaňajška, keď sa situácia na Slovensku len začala stabilizovať.

Slovensko patrí podľa NBS v regióne strednej a východnej časti Európskej únie medzi najpomalšie rastúce krajiny v úverovaní bývania. S rastom úverov na úrovni 3,5 percenta to však v eurozóne zodpovedá bežnej strednej hodnote – mediánu.

Ďalší pokles úrokových sadzieb hypoték, ktorý umožní väčší rozmach úverovania, príde len postupne. Keď NBS počítala možný vývoj úverov v riziku kvôli konsolidácii, v základnom scenári počítala s hypotékami na úrovni 3 percent v lete 2026.

Základný scenár je ten, ktorý podľa aktuálnych makroprognóz vychádza ako pravdepodobný. V negatívnom scenári počítajúcom s vyššou nezamestnanosťou pripúšťala sadzby na úrovni 4 percent, teda o čosi nižšie, ako je priemer teraz.

Ľuďom by tak mohlo vyjsť to, na čo sa spoliehajú, keď si teraz berú úver. NBS hovorí, že sa skončila obľúbenosť sadzieb fixovaných na päť rokov z čias pred ich nárastom. Viac ako polovica úverov sa poskytuje s fixáciou na tri roky alebo menej. Skrátenie fixácie je podľa NBS prejavom očakávaní, že v blízkej budúcnosti úrokové sadzby môžu ešte poklesnúť.