Šéf developerskej firmy YIT Murcko: Na Zwirne 2 sme za každý mesiac čakania na povolenie prerobili 450-tisíc eur

Developerská spoločnosť YIT má v Bratislave rozostavaných niekoľko projektov. Ten najvýraznejší, teda Zwirn pri Mlynských nivách, získal na jeseň stavebné povolenie na druhú z troch etáp.

So šéfom firmy YIT Milanom Murckom sme sa rozprávali o tom, koľko ich stálo pomalé povoľovanie, aj o tom, kde, naopak, môže firma na nákladoch ušetriť.

V rozhovore sa dozviete aj: 

• že dĺžka povoľovania sa po zavedení novej stavebnej legislatívy má skrátiť takmer o polovicu;
• ako na realitný trh budú okrem konsolidácie pôsobiť aj pozitívne faktory;
• ako vďaka digitalizácii prišli na to, že ich dodávateľ zavádzal;
• a že už dnes už narážajú na plné kapacity projektantov, ktorí sa vyznajú v 3D modelovaní budov.

Parlament rokuje o novej stavebnej legislatíve, zatiaľ ju schválil v prvom čítaní. Prečo je tá stará nastavená zle? 

Povoľovanie stavby na Slovensku trvá na európske pomery neprimerane dlho. Nesprávne nastavené legislatívne prostredie spôsobuje, že bývanie sa stáva nedostupným a začína to byť spoločenský problém. Nie je to vôbec o tom, že by developeri legislatívu kritizovali, pretože chcú mať vyšší zisk.

Viete byť konkrétnejší? 

Dnes nám trvá vybavovanie povolení na stavbu päť rokov a viac. Na začiatku si kúpime pozemky za desiatky miliónov. Päť rokov potom nečinne čakáme na povolenia, zatiaľ platíme úroky banke za projekt, ktorý nevieme rozbehnúť.

Na takej stavbe, ako je napríklad Zwirn 2, nás pomalé povoľovanie stojí mesačne 450-tisíc eur. To sa, žiaľ, nemôže nepremietnuť do koncovej ceny pre zákazníkov.

Povedzme, že sa zákony zmenia a developeri tak budú získavať povolenia rýchlejšie a stavať lacnejšie. Nepremietne sa to len do vyšších marží developerov? 

Ak by boli zákony priaznivé, pozemkov by bolo dosť a boli by za primerané ceny, ponuka by prevážila dopyt. To je najlepší trhový mechanizmus, ktorý zabezpečí, že úspora nezostane v zisku developerov.

Môžeme diskutovať, či by to tak naozaj bolo, ale ja som presvedčený o tom, že áno. Profitovala by z toho celá spoločnosť. Dostupnosť bývania by sa zlepšila a mladé rodiny by sa neobávali mať aj viac detí, čo by pomohlo demografii Slovenska.

Zrýchlenie procesov zvýši aj vnútornú mieru návratnosti kapitálu pre developerov, čo v podstate znamená, že peniaze vedia „otočiť“ rýchlejšie a lacnejšie. Určite to môže podporiť investičný apetít.

Do akej miery je rýchlosť povoľovania výsledkom legislatívy a do akej miery vecou samospráv, ktoré majú povoľovanie v rukách? 

Nepatrím k developerom, ktorí kritizujú magistrát alebo mestské časti. Nie je to o tom, že by boli neochotní a chceli zdržovať. Robia, čo môžu. Problém je v ich rozpočte, ktorý v prípade Bratislavy nie je dostatočný. Kým hlavné mesto nebude mať dostatočné množstvo dobre zaplatených kvalifikovaných odborníkov, povoľovanie sa nezrýchli.

Takže potom prinesie nová legislatíva rýchlejšie povoľovanie? 

Áno, mala by. Očakáva sa, že dĺžka povoľovania sa skráti takmer o polovicu. Bude to teda lepšie, aj keď stále nie také dobré, ako by to mohlo byť. Vidím to však ako krok správnym smerom.

Je niečo, čo vám v novej legislatíve chýba? 

Myšlienka digitalizácie stavebníctva, ktorú pôvodne pripravovaná legislatíva obsahovala. Je to veľká škoda.

Založenie centrálneho digitálneho systému Urbion, kde by celé povoľovanie stavby prebiehalo online, z legislatívy vypadlo. Ani elektronické podávanie žiadostí nie je zakotvené ako povinné. Dáva vám to zmysel?

Neviem, čo stálo za rozhodnutím vlády vzdať sa nateraz Urbionu. Kritizovať je veľmi ľahké, keď nevieme nič o príčine. Predpokladám, že vyhodnotili, že skutočne nebolo dosť času alebo peňazí na to, aby vytvorili dostatočne verzatilný a užívateľsky priateľský systém, ktorý by mohol fungovať.

Softvér na povoľovanie stavieb musí byť nastavený tak, aby ho zvládli používať všetci – nielen veľkí developeri, ale aj bežní občania, ktorí si chcú postaviť dom. Podať projekt na povoľovanie by malo byť rovnako jednoduché ako uverejniť príspevok na sociálnej sieti.

Štatistiky za tretí kvartál ukázali zásadný prepad novej výstavby vo viacerých regiónoch. V Bratislavskom kraji sa počet začatých bytov medziročne prepadol o takmer 40 percent. Ako si to vysvetľujete? 

Právne prostredie nám nedovoľuje reagovať pružne, a preto odvetvie reaguje na zmeny s odstupom. Ešte na jar tohto roka sme si neboli istí, ako sa bude situácia na realitnom trhu vyvíjať, a vládla nervozita. Na jeseň už sme videli, že sa predávalo približne toľko bytov, ako je desaťročný priemer, ale povoľovanie ešte stále reflektuje náladu zo začiatku roka.

Novú výstavbu brzdia aj kapacity projektantov na trhu, ktoré sú obmedzené. Aj nám, a viem, že aj iným developerom, sa stalo, že sme mali problém nájsť odborníkov, ktorí by nám pripravili projektovú dokumentáciu. A bez nej sa projekt povoliť nedá. Keď výstavba ožíva, kapacity sa napĺňajú a z roka na rok sa ich počet nedá nafúknuť. A tak sme spomalili. Koniec koncov, aj nálada na trhu nám naznačovala, že sa nikam náhliť nemusíme a že opatrnosť je namieste.

Pri ktorých projektoch ste spomalili? 

Hovoríme o väčšine projektov. Záležalo nám na tom, aby firma finančne ustála toto náročné obdobie.

Aký vývoj očakávate v budúcom roku? Môžu konsolidačné opatrenia priniesť znova ochladenie trhu? 

Určite príde čiastočné spomalenie. V dôsledku konsolidačných opatrení zostane ľuďom menej peňazí v peňaženkách, čo ovplyvní dopyt po nehnuteľnostiach. Na trh ale budú pôsobiť aj pozitívne faktory. Očakávame, že úrokové miery na hypotékach budú ďalej mierne klesať a rast platov by sa mal vyrovnať inflácii.

Na jeseň po oznámení konsolidačných opatrení ste mali kampaň, že byt sa oplatí kúpiť teraz, kým ešte neplatí vyššia DPH. Pozorujete nejaké dramatické zvýšenie záujmu o kúpu bytu?

Záujem vzrástol, ale len mierne. Hovoríme tu o jednotkách percent, určite nie o desiatkach.

Developeri náklady zvýšené konsolidáciou pravdepodobne premietnu do cien. O koľko podľa vás na budúci rok zdražejú byty? 

Videl by som to plus-mínus okolo piatich percent, ale nehovorím to s istotou. Keďže sa však očakáva aj rast miezd, dostupnosť bude pravdepodobne stagnovať, prípadne veľmi mierne klesať. Nič zásadné sa podľa mňa nestane, ak do toho nevstúpi nečakaný makroekonomický faktor, napríklad koniec vojny.

Ste veľkým zástancom digitalizácie v stavebníctve. Viete vysvetliť, prečo by sa malo stavebníctvo digitalizovať a čo to znamená? 

Vysvetlím to na príklade. Základom digitalizácie stavby je BIM, čiže digitálne dvojča budovy. Keď sme pripravovali Zwirn 1, povedali sme si, že urobíme naozaj prepracovaný BIM – digitálne sme vymodelovali všetky trasy káblov.

Potom sme vytendrovali dve elektrikárske firmy a tie nám povedali, že sme si to spočítali zle a chýbajú im káble za 100-tisíc eur. Snažili sme sa teda zistiť, či sme urobili chybu. A vďaka BIM-u sme prišli na to, že firma si najala živnostníkov, ktorým bolo úplne jedno, koľko káblov použijú, a tak minuli zbytočne veľa.

Bola to zákazka za milión eur, takže stotisíceurová strata nebola malá. Nikdy by sme neboli bývali zistili, že chyba bola na strane dodávateľa, ak by sme nemali taký podrobný digitálny model. Táto neefektivita sa na stavbe deje bežne, aj keď stavbári to neradi priznávajú.

Našou filozofiou je, že chceme mať kvalitné a podrobné dáta o všetkom, čo sa pri plánovaní a realizácii stavby udeje. Akákoľvek situácia nezostáva v hlave odborníka, ale je o nej digitálny záznam. Keď už máme záznam, môžeme ho analyzovať, zlepšovať procesy, tým aj svoje know-how. Bez dát to jednoducho nejde. V priebehu piatich rokov chceme ušetriť na nákladoch vďaka optimalizácii procesov 20 percent.

Keď sme sa spolu rozprávali v roku 2020, hovorili ste, že máte ambíciu skrátiť za päť rokov čas výstavby na polovicu a znížiť náklady minimálne o desať percent. Podarilo sa vám naplniť tento cieľ? 

Ide to pomalšie a je to náročnejšie, ako som si predstavoval. Čo sa týka času výstavby, vtedy sa nám podarilo dokončiť 100 bytov za 24 mesiacov. Dnes máme postavenú rovnakú stavbu za 18 mesiacov a na budúci rok sa chystáme začať stavať objekt, ktorý chceme mať hotový za 12 mesiacov. Týmto skrátením času o polovicu vieme na stavbe ušetriť aj milión eur.

Kde presne vám na stavbe „utekajú“ peniaze? 

Veľké straty sú z riadenia stavby a zlej koordinácie medzi dodávateľmi. Snažíme sa zaviesť vo firme takzvanú lean construction, čiže „štíhlu výstavbu“. (Ide o metódu, ktorá má zladiť a štandardizovať všetky činnosti a dodávky materiálov tak, aby sa zabránilo zbytočným nákladom, prestojom a chybám – pozn. red.)

V roku 2022 sme napríklad merali, aký je pomer aktivity na konkrétnom podlaží stavby, čiže kde na stavbe sa reálne pracuje. Namerali sme napríklad, že len na desiatich kúpeľniach zo sto sa pracovalo. Znamenalo to, že sme to zle zorganizovali. Pri lepšej organizácii by si pracovníci na stavbe mohli zarobiť tie isté peniaze za kratší čas a my by sme mohli mať skôr hotovú stavbu.

Takže keď vidíme pracovníkov „opierať sa o lopatu“, je to chyba organizácie práce? 

Áno, aj. Je to možno nepopulárne tvrdenie, ale potvrdil ho aj výskum. Americkí výskumníci sa pýtali stavbárov, ako hodnotia svoju produktivitu. Tí, ktorí tvrdili, že majú vysokú produktivitu, ju mali podľa meraní v skutočnosti najnižšiu.

Je problém nájsť v stavebnom sektore profesionálov, ktorí vedia pracovať s digitálnymi nástrojmi? 

Je to veľký problém. Už dnes narážame na to, že kapacity projektantov, ktorí sa vyznajú v 3D modelovaní budov, sú plné. Problémom je, že projektant nie je sám od seba motivovaný naučiť sa modelovať v BIM-e, kým to od neho firma vyslovene nechce. Ani v škole sa nestretne s tým, že by bol BIM povinná jazda, je to doplnkový predmet. Developer tiež 3D model v podstate nevyhnutne nepotrebuje. Je to len pridaná hodnota.

Kým nie ste stavebno-developerská firma a nemáte ambíciu použiť digitalizáciu na zníženie nákladov a zrýchlenie výstavby, v podstate je vám 3D model nanič. Nikto ho od vás nebude žiadať – dodávateľ ani štát.

Rozmýšľali ste nad tým, ako môžete v spoločnosti YIT využiť umelú inteligenciu? 

Môže nám napríklad pomôcť pri predaji. Chceme napojiť četbota na zákaznícku linku a identifikovať, čo zákazníci najčastejšie riešia. Možno prídeme na to, že máme neprehľadnú stránku a ľudia sa už roky dookola pýtajú, kde na nej nájdu jednu konkrétnu vec.

Umelá inteligencia nám môže pomôcť napríklad aj pri porovnávaní cenových ponúk. Teraz to zbytočne robíme manuálne.