Banky skúšajú triky, aby obišli Lex Beblavý a klientom znepríjemnili lacnejšie hypotéky

Už asi mesiac si banky pýtajú výrazne nižší poplatok za predčasné splatenie hypotéky. Namiesto 5 percent sa platí najviac 1 percento zo zostatku hypotéky (prax ukazuje, že banky si pýtajú rovné 1 %). Zmenu presadil ešte vlani opozičný poslanec Miroslav Beblavý a dokázal ju pretlačiť cez parlament, v ktorom mal väčšinu Smer.

Reč je o znížení poplatku za predčasné splatenie hypotéky v čase, keď sa ešte neskončila viazanosť úroku. Keď sa končí fixácia úroku, vtedy je predčasné splatenie zadarmo. Pred skončením fixácie až do marca platila bežne pokuta 5 percent hodnoty úveru.

Táto zmena dala trh do pohybu. Úroky na hypotéky znova klesli, lebo banky vycítili, že refinancovaním hypoték môžu získať spoľahlivých klientov iných bánk. Čiastočne to zmobilizovalo banky aj vo vzťahu k vlastným klientom – nechcú o nich tak ľahko prísť.

Čo je však nepríjemné, klienta môžu zaskočiť nové poplatky, s ktorými nerátal a ktoré nie sú zanedbateľné.

„Tieto poplatky môžu rozhodnúť o tom, že sa refinancovanie nemusí oplatiť väčšej skupine ľudí,“ hovorí analytik portálu FinančnýKompas.sk Maroš Ovčarik.

Aj v tejto situácii platí, že získať maximum môže pre seba od bánk trpezlivý a zorientovaný klient. Preto na základe informácií o správaní bánk z posledných týždňov ponúkame niekoľko rád.

1. odporúčanie: Pýtajte sa na všetky poplatky, inak vás určite prekvapia

Poplatok za predčasné splatenie úveru (1 % zo zostatku) a za kataster (66, resp. 74 eur) nebude pravdepodobne pre klienta jediný náklad, ak chce preniesť hypotéku inde.

Niežeby si banky vymysleli úplne nové poplatky – spravidla ich mali v cenníkoch aj doteraz, ale začali ich vo väčšej miere uplatňovať teraz (aspoň sa to tak javí zvonka).

Napríklad kto chce refinancovať hypotéku, potrebuje, aby mu pôvodná banka vyčíslila zostatok úveru. Slovenská sporiteľňa síce vystaví potvrdenie o zostatku úveru v konkrétny deň bez poplatku. Pokiaľ však chce klient vystaviť potvrdenie na iný termín (napríklad o tri týždne, keď bude mať k dispozícii refinančnú hypotéku), poplatok je 149 eur. V praxi je však málo pravdepodobné, že sa úver splatí v ten istý deň, keď bolo vystavené potvrdenie, takže väčšina ľudí poplatok 149 eur aj zaplatí.

Prima banka si podľa ľudí z trhu uplatňuje podobné pravidlo ako sporiteľňa a za vyčíslenie zostatku si pýta 50 eur.

Hypotéku (aj refinančnú) predražuje poistenie. Napríklad UniCredit Bank ponúka hypotéku s najnižším úrokom na trhu (1,19 %), ale v skutočnosti je úver drahší, lebo takýto úrok je podmienený poistením.

Poistenie sa zaplatí vopred, je vo výške 3 % z úveru a o zaplatené poistenie sa zvýši poskytnutý úver. Poistenie platí päť rokov.

VÚB zase úrok 1,49 % podmieňuje tým, že počas obdobia fixácie (troch rokov) ho predčasne celý nesplatíte. Inak si za to priplatíte.

Dvaja sprostredkovatelia tiež potvrdili, že Tatra banka si v individuálnych prípadoch môže vypýtať poplatok 3 % z úveru za to, že ju klient neinformoval o zriadení záložného práva na druhom mieste v prospech inej banky.

Oficiálne Tatra banka tvrdí, že „poplatok vo výške 3 % z poskytnutého úveru nemá pri predčasnom splatení v úverových zmluvách dohodnutý a ani si ho neuplatňuje“.

Na trhu sa objavila aj informácia, že ČSOB má v zmluvách o hypotekárnom úvere pokutu 10 percent za porušenie zmluvných podmienok. ČSOB uviedla, že spomínaná zmluvná pokuta bola v zmluvných dokumentáciách staršieho dátumu, ale reálne sa takáto suma nezvykla účtovať. Teraz môže byť maximálna pokuta 1 %.

„Čo sa týka konkrétneho príkladu, môže to byť napríklad pokuta za zapísanie záložného práva ako druhého v poradí bez súhlasu ČSOB,“ uviedla hovorkyňa banky Zuzana Eliášová.

Aj keď už viete o všetkých poplatkoch, stále vás niečo môže prekvapiť. Napríklad taká maličkosť: kým kataster rozhodne o povolení záložného práva na nehnuteľnosť (do 60 dní) pre novú banku, platíte z nového úveru iba úroky, nie istinu (napríklad vo VÚB banke).

Síce vám to momentálne šetrí hotovosť, ale v skutočnosti to úver mierne predraží. No a peniaze na splátku treba mať radšej nachystané, lebo keď banka povolenie získa, koná spravidla rýchlo a bude chcieť, aby ste čo najrýchlejšie uhradili prvú splátku.

2. odporúčanie: Naozaj si to treba prerátať

Poplatky môžu výhodnosť refinancovania hypotéky pre niektorých klientov pozmeniť, preto si to treba prerátať (vypýtať si ponuky od bánk alebo nechať tak urobiť sprostredkovateľa).

Predpokladajme napríklad, že klient má zostatok hypotéky 50 000 eur a má ju splácať ešte 15 rokov. S bankou si dohodol úrok 2,5 percenta na päť rokov. Takýto úrok bude mať v pôvodnej banke ešte rok a pol – vtedy sa skončí jeho päťročná fixácia.

Nová banka mu ponúka úrok 1,5 percenta. Klient zvažuje, že ponuku zoberie a novou hypotékou splatí pôvodnú. Pokiaľ by náklady boli iba poplatok za predčasné splatenie (spomínané 1 % zo zostatku úveru) a náklady na kataster vo výške 66 alebo 74 eur, oplatilo by sa mu to. Za rok a pol, teda do konca fixácie pôvodnej sadzby, by ušetril 140 eur (ak by čakal do skončenia fixácie, potom by úver splatil bez poplatku).

Ak by sa mu náklady zvýšili o ďalších 149 eur, refinancovanie by sa mu neoplatilo. Ibaže by mu nová banka ponúkla ešte nižšiu sadzbu.

Samozrejme, ak by mal starú sadzbu napríklad vyššiu ako 3 percentá, alebo by mu do konca fixácie zostávali ešte tri či štyri roky, refinancovanie by sa mu oplatilo aj pri tomto ďalšom poplatku.

3. odporúčanie: K starej banke choďte s ponukou od inej

Banky nerady prichádzajú o vlastných už overených klientov, ktorí platia úver načas. Netreba teda obísť ani pôvodnú banku, kde už máte hypotéku.

S veľkou pravdepodobnosťou vám vaša banka ponúkne nižšiu sadzbu, ale ešte viac vám úrok zníži vtedy, keď za ňou prídete s konkrétnou ponukou od inej banky, ktorá vám sľubuje nižšiu sadzbu.

Samozrejme, pôvodná banka celkom nevyrovná ponuku od inej banky, lebo dobre vie, že predčasné splatenie je pre vás náklad (minimálne spomínané 1 % zo zostatku úveru).

Ak sa rozhodnete zostať a s bankou si dohodnete zníženie úroku (mimo termínu refixácie), tiež to nebude zadarmo – môže to stáť až 200 eur.

Banky si najprv vypýtajú poplatok za dodatok k zmluve. V ňom sa zaznamená nový úrok. VÚB a ČSOB si za to pýtajú 150 eur, Slovenská sporiteľňa 149 eur, UniCredit Bank a mBank 100 eur. V Sberbank sa zase platí 50 eur za to, že klient požiada o prehodnotenie úroku ešte počas jeho fixácie. Pokiaľ sadzbu akceptuje, podpíšete dodatok – ten stojí ďalších 140 eur.