Finanční poradcovia radia, ako sa pri hypotékach nenechať bankami oklamať (3 X 5 odporúčaní)

Trom z najznámejších finančných poradcov sme položili otázky na správanie bánk v situácii, keď im od marca rapídne pribúda klientov, ktorí chcú predčasne skončiť viazanosť a hľadajú nový úrok.

Prečítajte si

Banky skúšajú triky, aby obišli Lex Beblavý a klientom znepríjemnili lacnejšie hypotéky

1. Čo banky nepovedia nahlas o hypotékach a klienta to potom môže zaskočiť, keď o hypotéku žiada? 

Peter Világi, senior analytik Fincentrum: Žiadajte nezáväznú ponuku, ostrá žiadosť sa hneď objaví v registri

Prekvapenie môže klient zažiť, ak si chce porovnať ponuky viacerých bánk súčasne. Banky na spracovanie presnej ponuky vyžadujú podanie ostrej žiadosti o úver do systému. Tá síce nie je záväzná a je pravda, že ju potrebujú, aby mohli pracovať s osobnými údajmi klienta a poslať požiadavku do Sociálnej poisťovne či úverového registra. Každá podaná žiadosť sa však automaticky objaví v úverovom registri a priveľa žiadostí súčasne môžu schvaľovatelia vyhodnotiť ako špekuláciu a dôvod zamietnutia úveru.

Aj v prípade, že banka úver schváli, tak pravdepodobne bude ako podmienku čerpania požadovať zo všetkých oslovených bánk potvrdenie o nečerpaní úveru, na ktorý bola žiadosť podávaná. A za takéto potvrdenie si niektoré banky účtujú 20 až 25 eur. Preto je lepšie vychádzať najprv z nezáväzných ponúk, pri ktorých nie je potrebná ostrá žiadosť, alebo sa spoľahnúť na skúseného sprostredkovateľa, ktorý vie z praxe povedať, kam sa oplatí ostrú žiadosť podať.

Andrea Straková, finančný odborník Partners Group SK: Pýtajte sa na dodatočné podmienky banky

Dnes je už povinnosťou bánk zverejňovať celkovú nákladovosť hypotéky (tzv. RPMN), nie je problém sa k tomuto údaju dostať. Nedorozumenia môžu vzniknúť pri dodatočných podmienkach na získanie výhodnejšej úrokovej sadzby (účet, kreditná karta, posielanie príjmu, resp. podmienky na získanie lacnejších účtov). Ďalej je dobré si dôsledne odkomunikovať spôsob dokladovania príjmu, výšku akceptovateľného príjmu a potrebné tlačivá (hlavne pri živnostníkoch a príjmoch z právnických osôb) a tiež mať vyjasnené, aký vysoký úver môže klient dostať v porovnaní so zakladanou nehnuteľnosťou (tzv. ukazovateľ LTV) a v kombinácii s účelom, na ktorý peniaze bude potrebovať.

Petra Šolc Müllerová, finančný analytik Prosight Slovensko: Dávajte si pozor na celkovú nákladovosť (RPMN)

Banky sa snažia klienta zaujať najmä najnižšou úrokovou sadzbou. Klient by si mal dávať pozor na RPMN a taktiež na ďalšie podmienky, ak sú na prezentovanú úrokovú sadzbu naviazané. Ide prevažne o podmienky na vedenie účtu (kreditné obraty na účte, platby kartou, trvalé príkazy, doplnkové služby v zmysle ďalších produktov a pod.).

2. Majú úroky na hypotéky ešte kam spadnúť?

Peter Világi, senior analytik Fincentrum: 

Nepredpokladám, že by sme sa s úrokovými sadzbami dostali nižšie ako v aktuálnej kampani. Podmienky totiž umelo vyvolal nový zákon o úveroch na bývanie, nie situácia na finančných trhoch. Skôr predpokladám, že do niekoľkých mesiacov sa refinančný boom upokojí a úrokové sadzby sa vrátia na úroveň z konca minulého roka, teda mierne stúpnu.

Andrea Straková, finančný odborník Partners Group SK:

Myslím si, že úroky významne nižšie nepôjdu, nevidím na to žiadny dôvod. Dosahujeme úroveň úrokových sadzieb v Európe a myslím si, že sadzby budú v najbližšom roku skôr stúpať (keďže novým zákonom sa dostali na aktuálne sadzby vplyvom konkurenčných tlakov a nie makroekonomických ukazovateľov). Ak by k nejakému poklesu došlo, tak to bude skôr krátkodobá kampaň a nie dlhodobý trend.

Petra Šolc Müllerová, finančný analytik Prosight Slovensko:

Úrokové sadzby, ktoré sú momentálne na trhu, sa s veľkou pravdepodobnosťou udržia aj počas roku 2017, vzhľadom na kroky, ktoré urobila Európska centrálna banka v súvislosti s uvoľňovaním monetárnej politiky. Pravdepodobnosť ďalšieho zníženia aktuálnych úrokových sadzieb je stále aktuálna, neočakávajú sa však markantné rozdiely v porovnaní s aktuálnymi sadzbami.

3. Komu sa neoplatí refinancovať hypotéku?

Peter Világi, senior analytik Fincentrum: 

V aktuálnej situácii sa oplatí zaujímať o refinancovanie každému. Pre banky je totiž lacnejšie udržať si existujúceho klienta, ako získať nového. Preto často stačí prísť s konkurenčnou ponukou do vlastnej banky na to, aby si klient na aktuálnej pôžičke dokázal iba formou jednoduchého dodatku k zmluve upraviť podmienky aj počas fixácie. Ak sa banka rozhodne nedorovnať alebo aspoň rozumne neznížiť úrok ani pod tlakom konkurencie, tak je potrebné konkrétny prípad prepočítať. Refinancovanie nemusí byť výhodné, ak sa klient nachádza v druhej polovici fixácie a rozdiel novej a starej úrokovej sadzby je príliš malý. Treba tu však zvážiť aj ďalší aspekt. Ak existuje predpoklad, že úrokové sadzby by Európska centrálna banka mohla začať zvyšovať v roku 2018, tak dobrým dôvodom na refinancovanie môže byť aj predĺženie fixácie aktuálnej výhodnej úrokovej sadzby na ďalších šesť, prípadne aj 10 rokov. Práve v dôsledku obmedzenia poplatku za predčasné splatenie hypotéky totiž banky už v horizonte niekoľkých mesiacov pravdepodobne začnú dlhšie fixácie zdražovať.

Andrea Straková, finančný odborník Partners Group SK:

Optimálne je urobiť si prepočet ku každému úveru, ale vo všeobecnosti sa neopláca refinancovanie klientom, ktorí majú menej ako rok do konca fixácie (a hlavne vyššiu hypotéku, závisí však od aktuálneho úroku), klientom s menšími hypotékami pre mladých, kde je lehota do konca trvania poberania štátneho príspevku viac ako rok (pretože vracajú celý štátny príspevok). Určite je potrebné pri prenose porovnávať úsporu do konca najbližšej fixácie (prepočítavať úsporu pri nízkom úroku napríklad na zostávajúcich 28 rokov je totiž zavádzajúci výpočet). Odporúčame ako významný argument zvážiť možnosť fixovania nového výhodného úroku na lehotu aspoň 5 rokov (v prípade, že nebudete robiť zmeny vo vlastníctve nehnuteľnosti).

Petra Šolc Müllerová, finančný analytik Prosight Slovensko:

Odpoveď na túto otázku nie je možné zovšeobecniť. Ak si klient bral nový úver v minulom roku, alebo ho v minulom roku refinancoval, by profitoval na refinancovaní v prípade, ak by potreboval hypotéku navýšiť, prípadne konsolidovať existujúce záväzky. Každý prípad je individuálny, je potrebné prihliadať na potreby klienta a po prepočte zvážiť možnosť benefitov v podobe refinancovanej hypotéky. K nákladom je potrebné pripočítať výdavky v podobe poplatkov za znalecký posudok, poplatok za poskytnutie nového úveru v novej banke, poplatky spojené s vkladom do katastra nehnuteľností a pod.

4. Kedy sa oplatí refinancovať hypotéku mladým ľuďom so štátnym príspevkom?

Peter Világi, senior analytik Fincentrum: 

Nárok na štátny príspevok pre mladých zaniká, ak klient splatí hypotekárny úver pred uplynutím štyroch rokov od jeho poskytnutia. Zároveň treba povedať, že hypotéka so štátnym príspevkom sa nedá refinancovať novou hypotékou so štátnym príspevkom. Preto býva len minimum prípadov, keď sa úver pre mladých s príspevkom oplatí refinancovať v čase prvých piatich rokov dotovaných úrokov.

Andrea Straková, finančný odborník Partners Group SK:

V prípade, že je klient medzi štvrtým a piatym rokom trvania štátneho príspevku (pri refinancovaní nemusí tento príspevok vrátiť) a na časť hypotéky, kde neuplatňoval štátny príspevok, je významne vyšší úrok, ako je aktuálne ponuka na trhu, vtedy by som refinancovanie určite zvážila a zaujímala sa o prepočet. Vždy je však možnosť požiadať o prehodnotenie aktuálnej úrokovej sadzby v aktuálnej banke (ako pri každom úvere).

Petra Šolc Müllerová, finančný analytik Prosight Slovensko:

Aj v tomto prípade je veľmi dôležité prihliadnuť na konkrétnu situáciu klienta a prípadné refinancovanie úveru so štátnym príspevkom pre mladých prepočítať. Zákon pri štátnom príspevku pre mladých umožňuje predčasne splatiť úver medzi štvrtým a piatym rokom bez sankcie v podobe vrátenia príspevku. Pri refinancovaní pred štvrtým rokom je teda potrebné do výdavkov zarátať celý štátny príspevok, ktorý bol poskytnutý, prípadný poplatok za poskytnutie nového úveru a ďalšie náklady súvisiace s prenosom hypotéky do inej banky.

5. Stále platí, že živnostník to má ťažšie, ak chce hypotéku?

Peter Világi, senior analytik Fincentrum: 

Je to prirodzené. Zamestnanci majú na Slovensku veľmi silné postavenie a prepustiť ich môže byť naozaj veľký problém. V tomto má SZČO oveľa menšiu istotu stabilného príjmu. A okrem toho, väčšina živnostníkov si svoje dane optimalizuje, preto ich príjem nemusí byť na vybavenie hypotekárneho úveru dostatočný. Podnikateľ si môže cestu k pôžičke skomplikovať aj prechodom zo živnosti na eseročku, čo je fenomén posledného obdobia potom, čo vláda živnostníkom neprimerane zvýšila odvodové zaťaženie. Banky dokážu akceptovať ako príjem napríklad 60 % až 80 % z obratu firmy, ale podmienkou je, že firma musí existovať aspoň 12 mesiacov a podať aspoň jedno daňové priznanie. A, samozrejme, musí byť zisková.

Andrea Straková, finančný odborník Partners Group SK:

Áno, stále to platí. Spôsob dokladovania nie je komplikovaný (väčšinou daňové priznanie, resp. obraty živnostníka), komplikáciu živnostníci vidia skôr v dani, ktorú je potrebné zaplatiť v zdaňovacom období, z ktorého vychádzajú pri dokladovaní príjmu. Alebo sa im nepozdávajú percentá z obratu, ktoré sú banky ochotné akceptovať. Je potrebné vedieť, že živnostníkovi banky akceptujú 10 % z obratu ako príjem, pri vybraných povolaniach 30 až 60 %. Inou témou je však refinancovanie existujúcej hypotéky. Tam, ak chcú iba zmeniť banku, nenavyšujú výšku úveru, neupravujú podmienky úveru a majú rovnaké možnosti ako zamestnaní klienti.

Petra Šolc Müllerová, finančný analytik Prosight Slovensko:

Klient, ktorý má príjem zo závislej činnosti, hypotéku získa jednoduchšie ako živnostník najmä z dôvodu, že samostatne zárobkovo činné osoby si často optimalizujú príjem. Výpočet príjmu u živnostníka je tak skreslený a zodpovedá upravenému daňovému základu.