Denník N

Žiadna panika, hypotéky budú drahšie, ale nebude to hneď a nebude to o veľa

Banky sú napriek silnej konkurencii čoraz prísnejšie, nedovolia vám, aby ste pri pôžičke uleteli príliš.

Kto ešte v roku 2014 získal hypotéku s úrokom blížiacim sa k trom percentám, mohol si gratulovať. V súčasnosti je priemerný úrok nových hypoték 1,8 percenta a vyzerá to tak, že podobne lacné bude požičiavanie na byt pokojne aj začiatkom budúceho roka.

Dopyt po hypotékach je na Slovensku v súčasnosti taký veľký, že rastie najrýchlejšie v eurozóne. Ďalší výrazný pokles ceny úverov však už čakať nemožno. Ak sa ešte niekto dostane pod súčasné úrovne, bude za to banke platiť splnením viacerých dodatočných podmienok.

Keďže v súčasnosti si ľudia berú najčastejšie úvery s 3- až 5-ročnou garanciou (fixáciou) úroku, prehodnocovanie súčasných pôžičiek príde v rokoch 2020 až 2022. Pravdepodobnosť, že potom začneme platiť minimálne o desiatky eur vyššie mesačné splátky, je vysoká.

Čo pomohlo stlačiť úroky

Nízkym úrokom na hypotéky pomáha najmä Európska centrálna banka a jej program nákupov štátnych dlhopisov (takzvané kvantitatívne uvoľňovanie), ktorý by mal trvať do konca tohto roka. Pravdepodobne sa neskončí naraz, len sa zmenší objem nákupov, tak ako to bolo nedávno aj v Spojených štátoch.

No je to aj preto, lebo dôvod, prečo sa na tom centrálni bankári v nemeckom Frankfurte dohodli, ešte nepominul. Inflácia síce už mierne rastie, ale je stále nízka, najmä tá jadrová (očistená o ceny energií a potravín) je už dlhý čas nižšia ako 1 %.

Aj konkurencia medzi bankami je naďalej veľká. Súťaž zväčšilo najmä opatrenie štátu, ktorým znížil poplatok za predčasné splatenie hypotéky mimo konca fixácie úroku na najviac 1 percento. Do jari 2016 bol tento poplatok až 4 percentá.

S nápadom znížiť poplatok prišiel opozičný poslanec Miroslav Beblavý, ktorý o tom presvedčil ministra financií Petra Kažimíra (Smer), a tak Smer za pozmeňovací návrh opozičného poslanca v parlamente zahlasoval. To pomohlo rozbehnúť refinančné hypotéky, lebo nie je jedno, či za predčasné splatenie 100-tisícovej hypotéky zaplatíte poplatok 4000 eur alebo 1000 eur. A medzi bankami to rozpútalo boj o klienta aj nižšími úrokmi.

Vysoké úroky už boli

Odhady analytikov na výšku úrokov okolo roku 2020 sa síce líšia, nikto však nepredpovedá, že by sa cena pôžičiek mala v najbližších rokoch dostať cez 4 %.

„Do konca roka sa nič zásadné neudeje. V dlhodobom horizonte by sa však mohli úroky zvýšiť o 1,5 %. Ale zďaleka sa nezvýšia tak ako v predošlých rokoch,“ odhaduje analytik VÚB banky Andrej Arady. Pomáha si odhadom svojich kolegov z talianskej skupiny Intesa. Tí predpokladajú, že základná sadzba Európskej centrálnej banky (dnes je to 0,05 %) sa do roku 2021 zvýši najviac o 1 alebo 1,5 %. Približne takto by sa malo podľa Aradyho zvýšiť aj úročenie hypoték.

Ak je teda dnes priemerný úrok 1,8 %, v roku 2021 by mohol byť mierne vyše 3 percent. Takýto scenár platí za predpokladu, že ekonomike eurozóny sa bude dariť, čo znamená, že budú rásť aj platy. Vyššie ceny hypoték by mali byť kompenzované rastom miezd, na žiadnu veľkú katastrofu to teda nevyzerá.

„Môj odhad je nižší,“ reaguje Kamil Boros z X-Trade Brokers. Jednak si myslí, že inflácia sa v eurozóne tak rýchlo nerozhýbe, a pomáha si aj krivkou, ktorá zachytáva úrokové očakávania trhu na ďalších 10 rokov dopredu. Boros predpokladá, že okolo roku 2020 by sa hypotéky mohli úročiť v priemere sadzbou 2,2 až 2,5 %.

Krivka, z ktorej vychádza a ktorá zachytáva očakávania trhu ešte aj v roku 2030, naznačuje, že ani vtedy by úročenie hypoték nemuselo prevýšiť 3 percentá. Ale to je naozaj ďaleko.

No napríklad ekonóm Vladimír Baláž súčasnú situáciu v eurozóne prirovnal k situácii v Japonsku, kde majú nízke úroky už 20 rokov.

Obmedzili sa veľké hypotéky

Tomu, aby prípadné vyššie úroky príliš nezaťažili ľudí, sa snažila pomôcť aj Národná banka Slovenska (NBS). Štatistiky zatiaľ nie sú hrozivé – samotná NBS v pravidelnej správe uvádza, že podiel nesplácaných hypoték nerastie, ale začal dokonca klesať.

Bankám aj tak prikázala, aby obmedzili najväčšie hypotéky a detailnejšie sa pozerali na príjem tých, čo o úver na bývanie žiadajú.

Výsledok zatiaľ je, že podiel hypoték s hodnotou nad 90 % založenej nehnuteľností už klesá. A podiel hypoték medzi 80 % až 90 % hodnoty založenej nehnuteľnosti zase rastie. Aj to sa zmení, lebo limit na hypotéky nad 80 % sa postupne zmenšuje a zásadne sa zníži v lete 2018.

Čo vám už nepožičia banka formou hypotéky, budete musieť doplatiť z vlastných úspor. Banky ponúkajú na dofinancovanie spotrebné úvery, ale tie sú podstatne drahšie a ich splatnosť je najviac 8 rokov. NBS pravdepodobne aj na toto niečo vymyslí, ale zatiaľ neprezradila, čo to bude.

Prísnejšie sondujú vaše príjmy

O tom, či dostanete hypotéku, v akej výške, za aký úrok a na koľko rokov, rozhoduje viac ako donedávna to, kedy ste naposledy menili prácu, či kupujete byt alebo apartmán, či máte kreditku a či idete s príjmami každý mesiac na doraz alebo aj niečo ušetríte.

Z príjmu vám banky okamžite odpočítajú životné minimum domácnosti (198,09 eura mesačne na osobu, 138,19 eura na ďalšieho dospelého a 90,42 eura na nezaopatrené dieťa) a po novom aj povinnú rezervu, ktorá sa vypočíta ako 5 % z rozdielu medzi príjmom a životným minimom. Rezerva sa postupne zvýši na 20 % (od júla 2018).

Príjem očistený o životné minimum a povinnú rezervu nemôže byť nižší ako súčet vašich výdavkov a záväzkov. Banka pri výpočte bonity zoberie do úvahy vyššiu z uvedených hodnôt: reálnu splátku alebo splátku hypotéky, ktorá by vám vyšla pri 30-ročnej splatnosti, keby ste mali úrok o 2 % vyšší.

Banky sa budú prísnejšie pozerať aj na vaše ďalšie záväzky či výdavky. Ak máte kreditku alebo povolené prečerpanie, do výdavkov vám môžu zarátať väčšiu časť úverového rámca ako doteraz. Banky zohľadnia aj výživné na základe platného rozsudku, napríklad vyživovaciu povinnosť detí voči rodičom.

Kupujete si byt či apartmán?

„Nezabudnite sa informovať u developera, či bude váš vyhliadnutý byt zapísaný ako byt, apartmán či dom s bytovými jednotkami,“ radí Tatra banka. Ak si totiž beriete hypotéku, ktorú založíte apartmánom, banka bude posudzovať, či vám dá úver len na 8 rokov, alebo aj na 30 rokov. Rozhodne sa podľa toho, či je to podľa nej apartmán na bývanie, alebo nie je.

Jedným z kritérií bude to, kde si ho kupujete.

Ak pôjde o apartmán v Tatrách alebo trebárs na Donovaloch, dostanete úver najviac na 8 rokov. Ak si ho kupujete v Bratislave alebo v inom krajskom meste, je väčšia šanca, že banka to vyhodnotí tak, že je na bývanie, a dá vám úver aj na 30 rokov. Ak však zistí, že apartmán bude slúžiť na iný účel ako na trvalé bývanie, dá vám úver najviac na 8 rokov.

Ak chcete úver zaručiť rodinným domom a aj pozemkom určeným na rekreačné účely, maximálna splatnosť úveru bude takisto 8 rokov.

Ktorá hodnota bytu platí

Pri novej hypotéke väčšina bánk akceptuje znalecký posudok do jedného roka. „Niektoré banky môžu akceptovať aj starší znalecký posudok, keď im predložíte fotodokumentáciu,“ hovorí Maroš Ovčarik z Finančného kompasu. Pri refinančných hypotékach akceptujú aj staršie znalecké posudky.

Ak prinesiete do banky znalecký posudok, nemusí automaticky akceptovať hodnotu v ňom určenú. Hodnota nehnuteľnosti bude pravdepodobne určená ako najnižšia z hodnôt: znaleckého posudku, interného ohodnotenia banky a kúpnej ceny. Čiže nebude možné orientovať sa len na základe posudku či zmluvy o kúpe.

Máte pripomienku alebo ste našli chybu? Prosíme, napíšte na pripomienky@dennikn.sk.

Dnes na dennike.sk

Ekonomika

Teraz najčítanejšie